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Kapitalanlage · Verkäufer-Beratung

Wohn- und Geschäftshaus verkaufen in Berlin, Wohnen und Gewerbe getrennt gerechnet.

Oben Wohnungen, unten ein Laden, eine Praxis oder ein Büro: Ein solches Haus prüft ein Käufer zweimal. Die Wohnungsmieten liest er wie bei jedem Mietshaus. Den Gewerbemietvertrag liest er Zeile für Zeile.

Wohn- und Gewerbemieten getrennt ausgewiesen Zuerst an Suchprofile aus unserer Kartei Provision im Maklervertrag vereinbart
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Orientierungsspanne für Ihr Haus

Drei kurze Angaben, dann sehen Sie die Spanne. Ihre Kontaktdaten kommen erst danach.

Schritt 1 von 5

Um welche Art von Haus geht es?

Wo steht das Haus und wie ist es aufgeteilt?

Wie hoch ist die Miete?

Alle vereinbarten Kaltmieten des Hauses für zwölf Monate, ohne Betriebs- und Heizkosten. Leere Einheiten zählen Sie nicht mit, die rechnen wir über den Leerstand hinzu.

Wie viel steht leer? Pflicht

Orientierungsspanne, kein Verkehrswert

bis

Faktor bis

Faktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Mietbasis: im Jahr.

Diese Orientierungsspanne ist eine rechnerische Einordnung aus Ihren Angaben und den veröffentlichten Ertragsfaktoren des Gutachterausschusses Berlin (Stand: Oktober 2026). So rechnen wir: Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Zustand, Mietverträge, Grundbuch und genaue Lage kennen wir noch nicht, deshalb kann der erzielbare Kaufpreis deutlich abweichen. Verlässlich wird es erst mit einer persönlichen Marktwerteinschätzung mit Besichtigung.

Grobe Rechnung aus Ihren Angaben und Gutachterausschuss-Faktoren, ohne Besichtigung. Der echte Kaufpreis kann deutlich abweichen.

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Diese Orientierungsspanne ist eine rechnerische Einordnung aus Ihren Angaben und den veröffentlichten Ertragsfaktoren des Gutachterausschusses Berlin (Stand: Oktober 2026). So rechnen wir: Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Zustand, Mietverträge, Grundbuch und genaue Lage kennen wir noch nicht, deshalb kann der erzielbare Kaufpreis deutlich abweichen. Verlässlich wird es erst mit einer persönlichen Marktwerteinschätzung mit Besichtigung.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026 und Liegenschaftszinssätze 2026 (Amtsblatt Nr. 47 vom 30.10.2026). Verkäufe 2025, Streuung aus 635 Kauffällen 2023 bis 2025. Mietbasis: Jahresnettokaltmiete, bei Leerstand auf Vollvermietung hochgerechnet. Die Verbindung von Mittelwert und Streuung ist unsere eigene Rechenregel.

    Wie erreichen wir Sie für die persönliche Marktwerteinschätzung?

    Für die Rückfrage zu Ihrer Marktwerteinschätzung, keine Werbeanrufe.

    Vielen Dank

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    Bekannt aus

    • Immobilien Zeitung
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    • Der Tagesspiegel
    • Handelsblatt
    • FOCUS

    Gesamtnote und Anzahl der Bewertungen aus unserem Google-Profil, Stand 28.09.2026. Wir prüfen nicht, ob die Verfasser unsere Leistungen tatsächlich genutzt haben, und gewähren keine Gegenleistung für Bewertungen. Hinweise zu Bewertungen

    Kurz beantwortet

    Wie verkaufe ich ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin?

    Sie legen zwei Mietlisten vor, eine für die Wohnungen und eine für die Gewerbeflächen. Käufer rechnen den Preis aus der Jahresmiete ohne Nebenkosten und prüfen beim Laden vor allem, wie lange der Mietvertrag noch läuft. Der Verkauf geht in vier Schritten bis zum Notartermin. Die erste Einschätzung ist kostenlos.

    Den Weg für das reine Wohnhaus beschreibt die Seite Zinshaus verkaufen.

    Stand: November 2026

    Worauf es ankommt

    Der Preis kommt aus der Miete, und Ihr Haus hat zwei davon.

    Ein vermietetes Haus wird über seine Miete bewertet. Käufer teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete ohne Nebenkosten, das Ergebnis heißt Kaufpreisfaktor. Berliner Mehrfamilienhäuser wurden 2026 im Durchschnitt zum 20,9-Fachen dieser Jahresmiete verkauft, gemessen an 490 Kaufverträgen (Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses, Stand 13.10.2026). Die Werte je Bezirk stehen auf der Seite Kaufpreisfaktor Berlin.

    Auf ein Haus mit Laden lässt sich dieser Durchschnitt nicht ohne Weiteres legen. Der Obere Gutachterausschuss in Brandenburg etwa berücksichtigt für seine Kennzahlen nur Häuser mit höchstens 20 Prozent gewerblichem Mietanteil (Mehrfamilienhaus in Brandenburg). Wir rechnen Wohnungen und Gewerbe deshalb einzeln.

    • Mietliste. Je Einheit Kaltmiete, Nebenkosten, Vertragsbeginn und Leerstand, für Wohnungen und Gewerbe auf getrennten Blättern.
    • Zustand. Was an Dach, Heizung und Leitungen über die Jahre liegen geblieben ist, gehört in die Kaufpreisrechnung.
    • Lage. Für die Wohnungen zählt das Wohnumfeld. Für den Laden zählt, wer an der Tür vorbeiläuft (für eine Praxis ist die Seitenstraße kein Nachteil, für ein Geschäft oft schon).

    Den Rechenweg erklärt der Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten in Berlin.

    Wohnen und Gewerbe

    Ein Haus, zwei Prüfungen.

    Die Wohnungen

    Hier schaut der Käufer auf die Miete je Quadratmeter und vergleicht sie mit der ortsüblichen Miete. Viele kleine Verträge verteilen das Risiko: Zieht ein Mieter aus, fehlt eine Miete von vielen.

    Laden, Praxis, Büro

    Beim Gewerbe steht fast alles im Vertrag selbst. Oft hängt ein spürbarer Teil der Einnahmen an einem einzigen Mieter.

    • Laufzeit. Wie lange der Vertrag noch fest läuft. Bei langer Restlaufzeit kann der Käufer mit den Einnahmen planen. Endet der Vertrag bald, rechnet er Neuvermietung und Leerstand ein.
    • Verlängerung. Ob der Mieter verlängern darf, wie oft und bis wann er das erklären muss.
    • Indexierung. Ob die Miete an einen Preisindex gebunden ist und wann sie zuletzt angepasst wurde. Erhöhungen, die der Vertrag hergibt und die nie verlangt wurden, schreiben wir in die Mietliste.
    • Leerstand. Steht der Laden leer, fragt der Käufer, seit wann und warum. Wir nennen den Leerstand in den Unterlagen.

    Vermarktung

    Drei Wege zum Käufer, vom leisen bis zum öffentlichen.

    • Diskret. Wir sprechen Anleger an, die uns vorher gesagt haben, was sie suchen. Das passt, wenn Mieter und Nachbarn vom Verkauf erst erfahren sollen, wenn er feststeht. Mehr dazu: Off-Market-Immobilien in Berlin.
    • Begrenzter Bieterkreis. Wenige ausgewählte Interessenten erhalten dieselben Unterlagen und bieten bis zu einem Stichtag. Das passt, wenn Sie Angebote nebeneinanderlegen wollen.
    • Öffentliches Angebot. Das Haus steht auf unserer Website und auf den Portalen, mit allen Pflichtangaben. Das passt, wenn der Käuferkreis breit sein soll. Ein leerer Laden etwa findet so auch jemanden, der selbst einziehen will.

    Ablauf

    Wohn- und Geschäftshaus verkaufen: vier Schritte bis zum Notartermin.

    01

    Erste Einschätzung

    Kostenlos. Wir lesen beide Mietlisten und den Gewerbemietvertrag und sehen uns das Haus an.

    02

    Gespräch über den Weg

    Welcher der drei Wege passt, wie die Provision geregelt wird, welche Unterlagen noch fehlen.

    03

    Vermarktung

    Zuerst an Suchprofile aus unserer Kartei.

    04

    Abschluss

    Verhandeln, prüfen, ob der Käufer zahlen kann, Notartermin. Bei der Übergabe wechseln Kautionen und Mietunterlagen zum Käufer.

    Unterlagen

    Unterlagen, die ein Käufer verlangt.

    • Mietliste Wohnen: Kaltmiete, Nebenkosten, Vertragsbeginn, Leerstand.
    • Mietliste Gewerbe: Mieter, Nutzung, Fläche, Miete, Vertragsende, Verlängerungsrechte, Indexregelung.
    • Alle Mietverträge mit Nachträgen und ein Nachweis über die Kautionen.
    • Eine Flächenaufstellung, getrennt nach Wohn- und Gewerbefläche.
    • Baujahr, Sanierungsstand, größere Instandhaltungen der letzten Jahre.
    • Energieausweis, Grundbuchauszug und, falls das Haus schon aufgeteilt ist, die Teilungserklärung.
    • Soweit vorhanden: Unterlagen zur genehmigten Nutzung der Gewerbeflächen.

    Was BBI mitbringt

    Ein Maklerbüro am Kurfürstendamm, Marke seit 1995.

    • Unser Büro liegt am Kurfürstendamm 178-179, 10707 Berlin. Wir arbeiten mit Erlaubnis nach § 34c GewO.
    • BBI ist Teil von NAI apollo.
    • Die Provision vereinbaren wir vor der Vermarktung im Maklervertrag.

    Aktuell in der Vermarktung

    Vier vermietete Häuser, derzeit öffentlich angeboten.

    Es sind Wohnhäuser.

    Häufige Fragen

    Wohn- und Geschäftshaus verkaufen: häufige Fragen.

    Stand der Antworten: 13. November 2026

    Wie wird ein Haus mit Laden im Erdgeschoss bewertet?

    Über die Miete, und zwar in zwei Teilen. Bei den Wohnungen zählt die Jahresmiete ohne Nebenkosten im Vergleich zur ortsüblichen Miete. Beim Laden zählt, wie lange der Vertrag noch läuft, ob der Mieter verlängern darf und wie die Miete steigt. Beide Teile rechnen wir einzeln und zählen erst danach zusammen.

    Ist Gewerbefläche teurer als Wohnfläche?

    Pauschal lässt sich das nicht sagen. Ein Laden an einer belebten Straße kann je Quadratmeter mehr Miete bringen als die Wohnung darüber, ein Laden in einer stillen Seitenstraße weniger. Käufer sehen außerdem auf das Risiko, dass eine Gewerbefläche nach einem Auszug länger leer steht als eine Wohnung.

    Wie berechnet man den Verkaufspreis eines Wohn- und Geschäftshauses?

    Ausgangspunkt ist die Jahresmiete ohne Nebenkosten, getrennt für Wohnungen und Gewerbe. Käufer nehmen sie mit einem Faktor mal. Bei den Wohnungen orientiert sich der Faktor an den Berliner Werten für Mehrfamilienhäuser, beim Gewerbeteil hängt er am Mietvertrag. Vom Ergebnis geht ab, was am Haus liegen geblieben ist.

    Wer zahlt die Maklerprovision bei einem Wohn- und Geschäftshaus?

    Das legen wir vor der Vermarktung mit Ihnen im Maklervertrag fest: der Käufer, Sie oder beide. Die Teilung je zur Hälfte gilt nur, wenn eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft (§§ 656c, 656d BGB). Für ein Wohn- und Geschäftshaus gilt sie nicht.

    Welche Unterlagen verlangt ein Käufer?

    Zuerst die Mietlisten für Wohnungen und Gewerbe und alle Mietverträge mit Nachträgen. Dazu kommen eine Flächenaufstellung, Angaben zu Baujahr, Sanierungsstand und größeren Instandhaltungen, der Energieausweis und ein Grundbuchauszug. Beim Gewerbe will der Käufer außerdem Vertragsende, Verlängerungsrechte und Indexregelung auf einen Blick sehen.

    Muss ich öffentlich inserieren?

    Nein. Häuser dieser Art gehen bei uns zuerst an Anleger, die uns vorher gesagt haben, was sie suchen. Ein öffentliches Inserat schalten wir nur, wenn es dem Haus nützt und Sie zugestimmt haben, dann mit allen Pflichtangaben. Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft, steht auf der Seite Off-Market-Immobilien in Berlin.

    Erste Einschätzung für Ihr Wohn- und Geschäftshaus.

    Die erste Einschätzung aus beiden Mietlisten kostet nichts. Das Formular steht oben auf dieser Seite.

    Zum Formular