Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswert, Faktor und was Eigentümer vorher wissen müssen

Warum ein Mehrfamilienhaus anders bewertet wird als eine Wohnung

Bei einer Eigentumswohnung fragt der Käufer, was vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft gekostet haben. Bei einem Mehrfamilienhaus fragt er, was das Haus Jahr für Jahr einbringt. Deshalb schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung für Objekte, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht, das Ertragswertverfahren vor (§ 6 ImmoWertV). Banken, Gutachter und institutionelle Käufer rechnen so.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Nicht die Wohnfläche bestimmt den Wert, sondern die Mietliste. Zwei baugleiche Häuser in derselben Straße können weit auseinanderliegen, wenn das eine zu Mieten von vor zwanzig Jahren vermietet ist und das andere nach jedem Mieterwechsel angepasst wurde. Wie sich Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert unterscheiden, erklärt der Ratgeber Wertermittlung in Berlin.

Der Ertragswert in vier Schritten

• Rohertrag: die Mieten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbar sind (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Liegen Ihre Mieten unter dem Marktniveau, zählt im Gutachten trotzdem zunächst die marktübliche Miete; der Unterschied wird gesondert berücksichtigt.
• Reinertrag: Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV).
• Liegenschaftszinssatz: der Zinssatz, mit dem Häuser dieser Art im Markt verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss Berlin leitet ihn aus beurkundeten Verkäufen ab und veröffentlicht ihn nach Lage und Mietniveau.
• Restnutzungsdauer und Bodenwert: Der Reinertrag der Gebäude wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert kommt hinzu (§ 28 ImmoWertV).

Ein ausgerechnetes Beispiel mit allen Zwischenschritten und den aktuellen Berliner Liegenschaftszinssätzen steht im Rechenbeispiel Ertragswert. Zwei Stellschrauben wiegen dort am schwersten: der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Schon ein halber Prozentpunkt beim Zins verschiebt den Gebäudewert spürbar. Deshalb gehört zu jeder seriösen Einschätzung eine Spanne, keine einzelne Zahl.

Der Kaufpreisfaktor: schnelle Zahl mit Fallen

Im Gespräch zwischen Eigentümern und Käufern fällt selten das Wort Ertragswert. Dort heißt es: das 20-Fache, das 25-Fache. Gemeint ist der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist eine Kurzform des Ertragswertgedankens und für den ersten Vergleich brauchbar. Die gemessenen Berliner Werte je Bezirk zeigt die Seite Kaufpreisfaktor Berlin.

Die Faktoren in der Tabelle sind Beispiele, keine Marktwerte. Sie zeigen, wie stark ein einzelner Faktorpunkt wirkt: Bei 90.000 Euro Jahresmiete sind es 90.000 Euro Preis. Die Fallen liegen im Nenner. Wer Bruttomieten, Garagen, Zuschüsse oder noch nicht vereinbarte Mieterhöhungen hineinrechnet, bekommt einen zu kleinen Faktor und glaubt, günstig zu kaufen oder zu teuer zu verkaufen. Zweite Falle: Der Faktor kennt weder Instandhaltungsrückstau noch Leerstand noch Restnutzungsdauer. Zwei Häuser mit demselben Faktor können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein.

Was den Wert Ihres Hauses bewegt

Käufer lesen zuerst die Mietliste, dann das Haus. In dieser Reihenfolge prüfen sie:

• Mietniveau gegenüber dem Markt: Liegen die Mieten deutlich unter dem Berliner Mietspiegel, sehen Käufer Potenzial, rechnen aber mit den Grenzen der Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung und mit den Fristen für Erhöhungen im Bestand. Potenzial ist nie der volle Marktwert, sondern ein abgezinster Teil davon.
• Mietverträge und Leerstand: Staffel- oder Indexmieten, Dauer der Mietverhältnisse, Zahlungsverhalten, offene Rechtsstreitigkeiten. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB), er kauft also die Mieter mit.
• Zustand und Rückstau: Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster. Jeder Käufer zieht aufgeschobene Arbeiten vom Preis ab, meist großzügiger, als der Eigentümer sie selbst schätzt. Belegte Modernisierungen wirken in die andere Richtung.
• Baujahr und Restnutzungsdauer: Ein saniertes Haus von 1905 kann eine längere Restnutzungsdauer haben als ein unsaniertes aus den 1970er Jahren. Der Gutachterausschuss Berlin arbeitet in seinem Modell mit Restnutzungsdauern je Baualtersklasse und Zustand.
• Grundstück: Bodenwert, Baurecht, ungenutzte Reserven wie ein ausbaubares Dach oder ein bebaubarer Hof. Ob der Boden belastet ist, zeigt das Altlastenkataster.
• Milieuschutz und Umwandlung: In Erhaltungsgebieten brauchen bauliche Änderungen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung, in bestimmten Fällen kommt ein Vorkaufsrecht des Bezirks hinzu. Das schmälert den Kreis der Käufer. Was in Ihrem Gebiet gilt, zeigen die Ratgeber zur Milieuschutz-Karte und zur Umwandlung.
• Energie: Energieausweis, Heizungsart und absehbare Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen (Pflichtangaben Energieausweis), Käufer rechnen sie in ihre Sanierungsplanung ein.

Was eine kostenlose Bewertung leistet und was nicht

Eine kostenlose Einschätzung durch einen Makler nennt Ihnen die Spanne, in der sich Ihr Haus derzeit verkaufen lässt, mit Herleitung über Mietliste, Zustand, Lage und vergleichbare Verkäufe. Sie ist für die Frage gedacht, ob und zu welchem Preis Sie verkaufen. Makler bieten sie ohne Honorar an, weil sie auf den Verkaufsauftrag hoffen. Fragen Sie vorher, ob die Einschätzung an einen Auftrag gebunden ist, und lassen Sie sich den Rechenweg zeigen. Die drei kostenlosen Wege im Vergleich stehen im Ratgeber Immobilienbewertung kostenlos.

Was sie nicht ist: ein Verkehrswertgutachten. Den Verkehrswert nach § 194 BauGB weist ein Gutachten mit Verfahren nach der ImmoWertV und schriftlicher Begründung nach, erstattet vom Gutachterausschuss (§ 193 BauGB) oder von freien Sachverständigen gegen Honorar. Gebraucht wird es bei Erbauseinandersetzungen, bei Streit zwischen Miteigentümern, vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt. Für die Verkaufsentscheidung bei einem Mehrfamilienhaus genügt in der Regel eine belegte Markteinschätzung; bei mehreren Eigentümern oder einer anstehenden Übergabe an die nächste Generation ist das Gutachten oft die bessere Grundlage.

Was Sie vor der Bewertung zusammenstellen

Je vollständiger die Unterlagen, desto enger die Spanne. Für ein Mehrfamilienhaus zählen vor allem:

• aktuelle Mieterliste mit Nettokaltmiete, Fläche, Vertragsbeginn und Mietart je Einheit, dazu die Mietverträge
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre und die Aufstellung der nicht umlegbaren Kosten
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis
• Baubeschreibung oder Baugenehmigung, Flächenberechnung, Grundrisse
• Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen (Dach, Fassade, Heizung, Stränge, Fenster) mit Jahr
• Teilungserklärung, falls das Haus bereits aufgeteilt ist, sowie Angaben zu Erhaltungsgebiet und Denkmalschutz

Wo Sie die Papiere in Berlin bekommen und welche der Käufer später ohnehin sehen will, listet der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf. Den Ablauf vom ersten Gespräch bis zum Notartermin beschreibt der Ratgeber Zinshaus verkaufen in Berlin.

Quellen

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), §§ 6, 21, 27 bis 34
• § 28 ImmoWertV, Allgemeines Ertragswertverfahren
• § 32 ImmoWertV, Bewirtschaftungskosten
• § 194 Baugesetzbuch (BauGB), Verkehrswert
• § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses
• § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Kauf bricht nicht Miete
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Marktberichte, Liegenschaftszinssätze, Bodenrichtwerte

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