Der Kaufablauf: von der Reservierung bis zum Schlüssel

Die Zeitleiste in Wochen

Die Tabelle zeigt einen typischen Ablauf für eine finanzierte Eigentumswohnung von Privat. Woche 0 ist der erste Besichtigungstermin. Kaufen Sie ohne Kredit, wird es schneller. Ist die Wohnung vermietet und hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, dauert es länger.

Erfahrungswerte aus der Abwicklung, keine gesetzlichen Fristen. Fest im Gesetz stehen die 14 Tage vor der Beurkundung beim Kauf vom Unternehmer, die zwei Monate für das Vorkaufsrecht des Bezirks und der eine Monat für die Grunderwerbsteuer.

Von der Besichtigung zur Reservierung

Nach dem ersten Termin entscheiden Sie, ob ein zweiter lohnt. Dafür brauchen Sie die Unterlagen, also Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Energieausweis. Was Sie bei der zweiten Besichtigung genau ansehen, steht in der Checkliste für die Besichtigung.

Wollen Sie kaufen, geben Sie dem Makler eine schriftliche Kaufzusage zum genannten Preis oder ein Angebot. Akzeptiert der Verkäufer, wird die Wohnung meist für eine begrenzte Zeit reserviert. Zwei Dinge sollten Sie dazu wissen. Eine Reservierung verpflichtet niemanden zum Kauf, denn wirksam wird ein Grundstückskaufvertrag erst beim Notar (§ 311b BGB). Und Sie sollten vorher klären, ob die Reservierung etwas kostet und was mit einer Zahlung passiert, wenn der Kauf scheitert.

Die Finanzierungszusage

Für die Kreditzusage will die Bank zwei Stapel sehen. Den ersten über Sie: Gehaltsnachweise, Steuerbescheide bei Selbstständigen, Kontoauszüge, eine Aufstellung von Eigenkapital und laufenden Krediten. Den zweiten über die Immobilie: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos und Exposé.

Die Bank ermittelt dann einen eigenen Wert der Immobilie. Liegt er deutlich unter dem Kaufpreis, verlangt sie mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins. Das ist der häufigste Grund, warum eine Reservierungsfrist knapp wird. Deshalb lohnt es, Ihre Zahlen schon vor der Suche prüfen zu lassen, wie im Beitrag Baufinanzierung in Berlin beschrieben.

Bei BBI übernimmt das Maximilian Vigansky, Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung. Er reicht die Unterlagen bei mehreren Banken ein. Konditionen nennt erst die Bank nach ihrer Prüfung. Welche Summe zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Notarentwurf und 14-Tage-Frist

Den Notar wählt in aller Regel der Käufer, weil er die Kosten trägt. Sie schicken dem Notariat die Eckdaten: Parteien, Objekt, Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Einrichtung. Daraus entsteht der Entwurf.

Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, muss Ihnen der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Beim Kauf von Privat gilt die Frist nicht zwingend. Planen Sie die zwei Wochen trotzdem ein, denn Ihre Bank braucht den Entwurf ebenfalls. Der Vertrag enthält meist eine Belastungsvollmacht. Mit ihr kann die Grundschuld für Ihren Kredit schon eingetragen werden, bevor Sie Eigentümer sind. Ohne sie zahlt die Bank nicht aus.

Worauf Sie im Entwurf achten, steht im Beitrag Immobilie kaufen: Was ist zu beachten?

Der Tag der Beurkundung

Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit und Ihre Steuer-Identifikationsnummer, die der Notar für die Meldung an das Finanzamt braucht. Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen. Danach unterschreiben alle. Die Grundschuld für Ihre Bank wird oft im selben Termin oder kurz danach beurkundet.

Mit der Unterschrift ist der Vertrag wirksam. Ihnen gehört die Wohnung damit noch nicht. Wie der Termin abläuft und was danach im Grundbuch passiert, beschreibt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Vormerkung und Vorkaufsrecht

Direkt nach dem Termin beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB). Sobald sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Wohnung nicht mehr wirksam an jemand anderen übertragen oder neu belasten. Wie schnell das Berliner Grundbuchamt einträgt, schwankt. Mit einigen Wochen sollten Sie rechnen.

Parallel fragt der Notar beim Bezirk an, ob dieser ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch ausübt. Der Bezirk hat dafür höchstens zwei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Bei einer umgewandelten, vermieteten Wohnung kann zusätzlich der Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Was dann gilt, erklärt der Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer

Sind Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Antwort des Bezirks da, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Vertrag nennt eine Frist, meist ein bis zwei Wochen. Erst jetzt rufen Sie das Darlehen ab. Getrennt davon meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Der Steuerbescheid kommt nach unserer Erfahrung sechs bis zehn Wochen nach dem Termin, zahlen müssen Sie einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Die Höhe der Posten erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin.

Für die Planung Ihres Kontos ist wichtig, wann welcher Betrag abfließt. Am Beispiel einer Wohnung für 400.000 Euro mit Makler:

Beispiel, gerundet. Notar und Grundbuchamt zusammen rund 1,8 Prozent, also etwa 7.200 Euro, verteilt auf mehrere Rechnungen. Die Provision wird mit dem beurkundeten Kaufvertrag verdient. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus zahlen Sie Ihren Anteil aber erst, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil gezahlt hat (§ 656d BGB).

Was Sie parallel erledigen

Während Notar und Ämter arbeiten, haben Sie selbst einiges zu tun. Die Reihenfolge hängt am Notartermin.

Die Mietwohnung kündigen. Als Mieter haben Sie in der Regel drei Monate Kündigungsfrist (§ 573c BGB). Kündigen Sie erst, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist und der Übergabetermin feststeht. Vorher ist der Kauf nicht sicher, und eine doppelte Miete für einen Monat ist billiger als eine Wohnung, die es nicht gibt.

Versicherung. Bei einem Haus geht die Gebäudeversicherung des Verkäufers mit dem Eigentumswechsel auf Sie über (§ 95 VVG). Sie dürfen sie danach innerhalb eines Monats kündigen. Lassen Sie sich die Police zeigen und vergleichen Sie, bevor die Frist abläuft. Bei einer Eigentumswohnung versichert die Gemeinschaft das Gebäude. Ihre Hausratversicherung melden Sie selbst um.

Handwerker. Was vor dem Einzug passieren soll, etwa Böden oder Bad, können Sie erst nach der Übergabe beginnen. Termine für die Wochen danach lassen sich aber schon vorher vereinbaren. In Berlin sind gute Handwerker oft Monate im Voraus ausgebucht.

Übergabe und Schlüssel

Ist der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen, bestätigt er das dem Notar, und Sie bekommen die Schlüssel. Gehen Sie die Wohnung bei der Übergabe gemeinsam durch und halten Sie ein Protokoll fest. Hinein gehören die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, die Zahl der Schlüssel für Wohnung, Haus, Keller und Briefkasten, sichtbare Schäden, die beim Kauf noch nicht da waren, und die mitverkaufte Einrichtung.

Ab der Übergabe tragen Sie die laufenden Kosten, wenn der Vertrag es so vorsieht (§ 446 BGB). Der Verwalter fordert das Hausgeld bis zur Umschreibung oft weiter vom Verkäufer an. Was er für die Zeit danach zahlt, erstatten Sie ihm. Ziehen Sie selbst ein, melden Sie sich innerhalb von zwei Wochen beim Bürgeramt an (§ 17 Bundesmeldegesetz).

Die letzte Station ist das Grundbuch. Hat das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt, beantragt der Notar die Umschreibung. Mit dem Eintrag sind Sie Eigentümer (§ 873 BGB). Eine Kopie der Eintragungsnachricht bekommen Sie vom Notar. Bewahren Sie sie bei den übrigen Kaufunterlagen auf.

Quellen

• § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung
• § 28 Abs. 2 Baugesetzbuch, Frist für das gemeindliche Vorkaufsrecht
• § 15 Grunderwerbsteuergesetz, Fälligkeit der Steuer
• § 311b BGB, § 446 BGB, § 873 BGB, § 883 BGB
• § 17 Bundesmeldegesetz, Anmeldung binnen zwei Wochen
• § 34i Gewerbeordnung, Immobiliardarlehensvermittler
• Erfahrungswerte zu Steuerbescheid, Grundbuchdauer und Kostensätzen: BBI-Ratgeber Kaufnebenkosten und Notartermin und Grundbuch