Haus kaufen im Berliner Umland

Grunderwerbsteuer in Brandenburg: 6,5 Prozent

Brandenburg nimmt seit dem 1. Juli 2015 einen Steuersatz von 6,5 Prozent. Berlin liegt bei 6,0 Prozent. Der Unterschied klingt klein, kostet bei einem Einfamilienhaus aber schnell einige tausend Euro. Notar und Grundbuchamt rechnen dagegen überall gleich, nach dem bundesweiten Gerichts- und Notarkostengesetz.

Beispiel, gerundet. Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Die Maklerprovision von 3,57 Prozent ist der in Berlin übliche Käuferanteil; im Umland kann sie abweichen, verbindlich ist das Exposé.

Banken finanzieren diese Nebenkosten in aller Regel nicht. Die 53.415 Euro aus dem Beispiel brauchen Sie also zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis. Wie viel das insgesamt sein sollte, steht im Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Pendeln: S-Bahn, Regionalbahn, Auto

Die Fahrzeit in die Stadt ist der Punkt, an dem Umland-Käufe am häufigsten nachträglich bereut werden. Probieren Sie den Weg deshalb vor dem Kauf aus, zur Hauptverkehrszeit und mit dem Verkehrsmittel, das Sie wirklich nutzen werden.

Grob lassen sich drei Lagen unterscheiden. Orte mit S-Bahn-Anschluss, etwa Oranienburg an der S1 oder Potsdam an der S7, sind ohne Umsteigen an das Berliner Netz angebunden. Orte an Regionalbahnstrecken, zum Beispiel Zossen oder Beelitz, erreichen Sie oft schneller, aber in einem dünneren Takt. Und Orte ohne Schiene, an denen Sie für fast jeden Weg das Auto brauchen. Kleinmachnow zum Beispiel hat keinen eigenen S-Bahnhof; der Weg führt über Bus oder Auto zu den Bahnhöfen der Nachbarorte.

Zum Alltag gehören mehr Wege als der zur Arbeit. Wie weit sind Kita, Grundschule und weiterführende Schule? Gibt es einen Supermarkt, den Sie ohne Auto erreichen, und eine Hausarztpraxis, die neue Patienten aufnimmt? In wachsenden Gemeinden rund um Berlin ist gerade der letzte Punkt nicht selbstverständlich. Fragen Sie im Rathaus nach, welche Schulen und Kitas für Ihre Adresse zuständig sind.

Rechnen Sie die Kosten mit. Ein zweites Auto, Parkplatz am Bahnhof, Zeitkarte: Das sind laufende Ausgaben, die eine Bank bei der Haushaltsrechnung ebenfalls sieht. Einen Überblick über die Orte rund um Berlin gibt unsere Seite zum Berliner Umland.

Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, entscheidet das Baurecht der Gemeinde. Es gibt drei Fälle. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gilt, was der Plan festsetzt (§ 30 BauGB): Grundfläche, Geschosse, Dachform, manchmal sogar die Farbe der Ziegel. Im Innenbereich ohne Plan muss sich ein Bau in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist Wohnen nur ausnahmsweise erlaubt (§ 35 BauGB).

Für Sie heißt das: Wer anbauen, ein Gartenhaus aufstellen oder später ein zweites Haus auf das Grundstück setzen will, fragt vor dem Kauf beim Bauamt der Gemeinde oder des Amtes nach. Sehen Sie dort auch nach, ob ein neuer Bebauungsplan in Arbeit ist. Und lassen Sie sich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis geben, das in Brandenburg die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt führt. Dort stehen Pflichten, die nicht im Grundbuch auftauchen, etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn.

Ein Sonderfall sind Häuser in früheren Wochenendhaus- oder Kleingartengebieten. Dort ist dauerhaftes Wohnen nicht überall erlaubt. Bevor Sie Ihren Hauptwohnsitz anmelden wollen, gehört diese Frage schriftlich geklärt.

Erschließung: wer die Straße bezahlt

Erschließung heißt: Straße, Wasser, Abwasser, Strom. Wird eine Straße erstmals hergestellt, darf die Gemeinde Erschließungsbeiträge von den Anliegern verlangen (§§ 127 ff. BauGB). Mindestens 10 Prozent der Kosten trägt sie selbst, den Rest kann sie umlegen. Bei Sandpisten und Siedlungsstraßen, die nie fertig ausgebaut wurden, ist das im Umland keine Seltenheit.

Fragen Sie deshalb bei der Gemeinde schriftlich nach, ob für das Grundstück Erschließungsbeiträge abgerechnet sind oder noch ausstehen. Im Kaufvertrag regeln Sie, wer Beiträge zahlt, die nach dem Kauf eingefordert werden. Häufig wird vereinbart, dass der Verkäufer alles trägt, was bis zum Tag des Notartermins gebaut wurde.

Beim Abwasser lohnt ein zweiter Blick. Nicht jedes Haus im Umland hängt an der Kanalisation. Eine Sammelgrube muss regelmäßig abgefahren werden, eine Kleinkläranlage gewartet. Fragen Sie beim zuständigen Abwasserzweckverband oder Versorger nach, ob ein Anschluss geplant ist und welche Beiträge dann fällig werden.

Bodenrichtwerte: BORIS Brandenburg

Den Wert des Grundstücks ohne Haus können Sie selbst abschätzen. Die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte ermitteln Bodenrichtwerte aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für Brandenburg stehen sie kostenlos im Portal BORIS Brandenburg, für Berlin erklärt unser Ratgeber zum Bodenrichtwert Berlin den Weg.

Mit dem Richtwert prüfen Sie, wie viel vom Kaufpreis auf das Haus entfällt. Ein Beispiel mit angenommenen Werten:

Angenommene Werte. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone. Lage, Zuschnitt und Größe des einzelnen Grundstücks können davon abweichen.

Für Häuser selbst gibt es keine Richtwerte wie für Boden. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen aber jährlich Grundstücksmarktberichte mit Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser in ihrem Gebiet. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, also das, was tatsächlich bezahlt wurde. Angebotspreise aus Portalen fließen dort nicht ein.

Passen 240.000 Euro zu Baujahr, Zustand und Wohnfläche des Hauses? Wenn nicht, wissen Sie, wo Sie verhandeln.

Altlasten und Baugrund

Brandenburg hat eine lange Geschichte als Standort für Militär, Industrie und Landwirtschaft. Auf manchen Flächen sind Spuren davon im Boden geblieben. Ob ein Grundstück als Verdachtsfläche erfasst ist, sagt Ihnen die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises. Die Auskunft kostet wenig und gehört bei unbebauten Grundstücken oder geplanten Erdarbeiten zur Pflicht.

Dazu kommen Kampfmittel. In Teilen Brandenburgs, Oranienburg ist das bekannteste Beispiel, liegen bis heute Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg im Boden. Wer neu baut oder tief gräbt, klärt vorab, ob eine Kampfmittelfreiheit nachgewiesen werden muss. Wie eine Altlastenauskunft in Berlin abläuft, steht im Ratgeber Altlastenkataster Berlin.

Grundbuch, Nachbarn und Umgebung

Im Grundbuch stehen in Abteilung II Rechte Dritter am Grundstück. Bei Häusern im Umland findet man dort öfter als in der Stadt ein Wegerecht für das Hinterliegergrundstück, ein Leitungsrecht für Strom oder Gas oder ein Wohnrecht für frühere Eigentümer. Jedes dieser Rechte bleibt nach dem Kauf bestehen, wenn es im Vertrag nicht gelöscht wird. Lesen Sie den Auszug Zeile für Zeile, und fragen Sie bei Unklarem den Notar.

Was nicht im Grundbuch steht, sehen Sie nur vor Ort. Gehen Sie das Grundstück ab, stehen Zaun und Garage dort, wo die Grenze verläuft? Sprechen Sie mit den Nachbarn. Fragen Sie nach Grundwasser und feuchten Kellern, nach Starkregen der letzten Jahre und danach, ob ein Brunnen genehmigt ist. Für Lärm gilt dasselbe wie für den Arbeitsweg: Probieren Sie es aus. Eine Bahnstrecke, eine Landstraße oder eine Flugroute hören Sie am Sonntagmittag bei der Besichtigung womöglich nicht.

Was Sie bei jeder Besichtigung prüfen, haben wir in der Besichtigungs-Checkliste zusammengestellt.

Heizung und Energie: was seit Juli 2026 gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Für Käufer eines Bestandshauses sind drei Punkte wichtig.

Die frühere Pflicht, bei einem Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie zu nutzen, ist entfallen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sie aber stufenweise mit klimaneutralen Brennstoffen betreiben: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Diese Brennstoffe kosten mehr als Erdgas oder Heizöl. Kaufen Sie ein Haus mit einer jüngeren Gas- oder Ölheizung, fragen Sie nach dem Einbaujahr und lassen Sie prüfen, ob die Stufen für diese Anlage gelten. Die Heizkostenabrechnung des Verkäufers zeigt nur die Vergangenheit.

Nach einem Eigentümerwechsel bei Ein- und Zweifamilienhäusern gelten kleine Nachrüstpflichten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre, sofern das noch nicht erledigt ist. Lassen Sie sich die Frist von einer Energieberaterin oder einem Energieberater bestätigen.

Den Energieausweis muss Ihnen der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Was darin steht und wie Sie ihn lesen, erklärt der Ratgeber Energieausweis.

Quellen

• Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Brandenburg, 6,5 Prozent seit 1. Juli 2015; Finanzämter Brandenburg zur Grunderwerbsteuer
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent
• § 30, § 34 und § 35 Baugesetzbuch, Zulässigkeit von Vorhaben
• § 127 und § 129 Baugesetzbuch, Erschließungsbeitrag und Eigenanteil der Gemeinde
• BORIS Brandenburg, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg
• Verbraucherzentrale: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?, Stand 21. August 2026
• Gerichts- und Notarkostengesetz, bundesweit einheitliche Notar- und Grundbuchgebühren