Eigentumswohnung kaufen in Berlin

Was Sie mit einer Wohnung tatsächlich kaufen

Rechtlich kaufen Sie zwei Dinge auf einmal. Das Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, so steht es in § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und tragende Wände gehören allen Eigentümern zusammen.

Das hat Folgen für Ihr Geld. Über Reparaturen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung mit Mehrheit. Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG), es sei denn, die Gemeinschaft hat etwas anderes festgelegt. Wer 45 von 1.000 Anteilen hält, trägt also 4,5 Prozent einer neuen Dachsanierung, ob er im Dachgeschoss wohnt oder im Erdgeschoss.

Fragen Sie auch, wer das Haus verwaltet und seit wann. Der Verwalter führt die Konten, bereitet die Versammlungen vor und setzt Beschlüsse um. Häufige Verwalterwechsel in kurzer Zeit sind ein Hinweis darauf, dass in der Gemeinschaft etwas nicht rund läuft. Ein Telefonat mit der Verwaltung vor dem Kauf beantwortet oft mehr Fragen als die Akte des Verkäufers.

Bevor Sie über den Preis verhandeln, lohnt deshalb ein Blick auf das ganze Haus. Eine schöne Wohnung in einem Haus mit aufgeschobenen Reparaturen ist teurer, als der Kaufpreis zeigt.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde der Gemeinschaft (§ 8 WEG). Sie legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, wie groß die Miteigentumsanteile sind und was allen gemeinsam gehört. Dazu gehört der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung mit Nummern für jede Einheit.

Prüfen Sie drei Dinge. Stimmt die Wohnung, die Sie besichtigt haben, mit dem Plan überein? Ein ausgebauter Dachboden oder ein Kellerraum, der im Plan fehlt, gehört Ihnen womöglich nicht. Sind Sondernutzungsrechte eingetragen, etwa für Garten, Terrasse oder Stellplatz? Und gibt es Nachträge zur Teilungserklärung, die nicht in der Akte des Verkäufers liegen?

Die Gemeinschaftsordnung steht meist im selben Dokument. Sie regelt das Zusammenleben: wer welche Kosten trägt, ob Sie gewerblich nutzen oder an Feriengäste vermieten dürfen, und ob der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Sonderregeln zur Kostenverteilung, etwa für Aufzug oder Balkone, stehen ebenfalls hier. Wie eine Teilung in Berlin genehmigt wird, steht im Ratgeber Teilungserklärung und Umwandlungsverbot.

Protokolle der Eigentümerversammlung und Beschluss-Sammlung

Über jede Eigentümerversammlung muss eine Niederschrift angefertigt werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschluss-Sammlung, in der jeder Beschluss mit Datum steht (§ 24 Abs. 7 WEG). Jeder Eigentümer darf beides einsehen. Als Kaufinteressent bitten Sie den Verkäufer um Kopien oder um eine Vollmacht, damit der Verwalter Ihnen Auskunft gibt.

Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre. Wir empfehlen das aus Erfahrung, denn große Maßnahmen kündigen sich meist über mehrere Versammlungen an. Achten Sie auf diese Stichworte:

• Beschlossene Maßnahmen wie Dach, Fenster, Strangsanierung oder Fassade, mit Kosten und Zeitplan.
• Sonderumlagen, ob schon beschlossen oder nur angekündigt.
• Gutachten, die die Gemeinschaft in Auftrag gegeben hat, etwa zu Feuchtigkeit oder Statik.
• Hausgeldrückstände anderer Eigentümer. Zahlen einzelne nicht, müssen die übrigen die Lücke vorübergehend tragen.
• Streit mit dem Verwalter, mit Handwerkern oder zwischen Eigentümern, erkennbar an Anfechtungsklagen.

Beschlüsse gelten auch für Sie als neuen Eigentümer, selbst wenn Sie bei der Abstimmung nicht dabei waren.

Hausgeld: umlagefähig oder nicht

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den Sie an die Gemeinschaft zahlen. Seine Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter jedes Jahr aufstellt und über den die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten.

Für Selbstnutzer ist die Sache einfach: Sie zahlen das ganze Hausgeld. Wer vermieten will, muss es aufteilen. Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung, zum Beispiel Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Hauswart und Gebäudeversicherung, darf der Vermieter auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten und Kosten für Instandhaltung nicht (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleibt ebenfalls beim Eigentümer. Die Grundsteuer läuft in Berlin meist nicht über das Hausgeld, sondern kommt als eigener Bescheid.

Beispielwerte, keine Durchschnittswerte für Berlin. Welche Posten in Ihrem Haus anfallen, steht im Wirtschaftsplan.

Legen Sie Wirtschaftsplan und die letzten zwei Jahresabrechnungen nebeneinander. Gab es jedes Jahr hohe Nachzahlungen, ist das Hausgeld zu knapp angesetzt, und es wird steigen.

Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Jede Gemeinschaft muss eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie viel darauf liegt, zeigt der Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich vorlegen muss (§ 28 Abs. 4 WEG). Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Sie kaufen sie nicht mit, und sie mindert auch nicht den Kaufpreis.

Ein fester Richtwert für „genug“ steht in keinem Gesetz. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit dem, was ansteht. Ein Beispiel mit Rechenweg:

Beispiel. Die Gemeinschaft kann die Rücklage auch nur teilweise einsetzen, dann wird die Sonderumlage größer.

Ist eine Sonderumlage schon beschlossen, gehört in den Kaufvertrag, wer sie zahlt. Üblich ist eine Regel zum Stichtag der Übergabe. Fehlt sie, streiten Käufer und Verkäufer später darüber. Mehr dazu im Beitrag Hausgeld und Sonderumlage.

Milieuschutz, Umwandlung und Vorkaufsrecht

Viele Berliner Eigentumswohnungen sind durch Umwandlung entstanden: Ein Mietshaus wurde aufgeteilt und die Wohnungen einzeln verkauft. Für Sie als Käufer zählen dabei drei Regeln.

Erstens das Umwandlungsverbot. In Häusern mit mehr als fünf Wohnungen braucht die Aufteilung eine Genehmigung des Bezirksamts (§ 250 BauGB mit der Berliner Umwandlungsverordnung, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030). Für eine bereits aufgeteilte Wohnung ist das erledigt, für ein Haus, das erst noch geteilt werden soll, nicht.

Zweitens der Milieuschutz. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB, brauchen bauliche Änderungen eine Genehmigung des Bezirks. Wer zwei Wohnungen zusammenlegen oder aufwendig modernisieren will, sollte das vor dem Kauf klären. Ob eine Adresse betroffen ist, zeigt die Milieuschutz-Karte Berlin.

Drittens der Mieter. Wurde die Wohnung erst nach seinem Einzug umgewandelt, darf er beim ersten Verkauf zu denselben Bedingungen kaufen. Er hat dafür zwei Monate Zeit, nachdem er vom Kaufvertrag erfahren hat (Vorkaufsrecht des Mieters). Und eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist in Berlin bis zehn Jahre nach diesem Verkauf ausgeschlossen. Wer vermietet kauft und selbst einziehen will, liest vorher den Ratgeber vermietete Wohnung kaufen.

Kaufpreis, Nebenkosten und Hausgeld in der Finanzierung

Auf den Kaufpreis kommen in Berlin drei Posten. Ein Beispiel für eine Wohnung zu 400.000 Euro, gekauft über einen Makler:

Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.

Das Hausgeld gehört in Ihre Haushaltsrechnung, genau wie die Kreditrate. Banken ziehen es bei der Prüfung vom verfügbaren Einkommen ab. Eine Wohnung mit 380 Euro Hausgeld belastet Sie im Jahr mit 4.560 Euro, bevor Sie einen Euro getilgt haben. Wie viel Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?; welche Finanzierung zu Ihnen passt, steht unter Baufinanzierung in Berlin.

Unterlagen vor dem Notartermin

Diese Papiere sollten Sie gelesen haben, bevor Sie den Kaufvertragsentwurf freigeben:

• aktueller Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und allen Nachträgen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung
• Wirtschaftsplan, die letzten zwei Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht
• Hausgeldabrechnung des Verkäufers, damit Sie sehen, dass nichts offen ist
• eine Bestätigung des Verwalters, dass der Verkäufer kein Hausgeld schuldet
• Energieausweis des Gebäudes
• bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen

Was Sie bei der Besichtigung selbst prüfen, steht in der Besichtigungs-Checkliste. Den Weg von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe beschreibt der Ratgeber Kaufablauf. Mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten Berlin.

Quellen

• § 1, § 8 und § 16 Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigentum, Teilung und Kostenverteilung
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (Erhaltungsrücklage), § 24 Abs. 6 und 7 WEG (Niederschrift, Beschluss-Sammlung), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht)
• § 1 und § 2 Betriebskostenverordnung, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
• § 577 und § 577a BGB, Vorkaufsrecht des Mieters und Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung; Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023, gültig bis 30. September 2033
• § 250 und § 172 Baugesetzbuch, Umwandlungsverbot und soziale Erhaltungsgebiete
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent