Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Nießbrauch und Wohnungsrecht: der Unterschied

Beide Rechte werden oft verwechselt, reichen aber unterschiedlich weit.

• Nießbrauch: Der Berechtigte darf die Nutzungen der Sache ziehen (§ 1030 BGB) und ist zum Besitz berechtigt (§ 1036 BGB). Er kann selbst einziehen oder vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch selbst ist nicht übertragbar, die Ausübung darf er aber einem anderen überlassen (§ 1059 BGB).
• Wohnungsrecht: Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen (§ 1093 BGB). Er darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Rechtlich ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB). Anderen überlassen, etwa vermieten, darf er die Wohnung nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB).

Was im Einzelfall gilt, steht in der Bestellungsurkunde, auf die das Grundbuch verweist. Lassen Sie sich diese Urkunde vor dem Verkauf geben, denn dort stehen auch Abreden zu Kosten und Instandhaltung. In Berlin begegnen uns solche Rechte vor allem bei Wohnungen und Häusern, die Eltern zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen haben.

Das Recht bleibt beim Verkauf bestehen

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Es belastet das Grundstück, nicht die Person des Eigentümers. Wechselt der Eigentümer, bleibt das Recht deshalb stehen. Der Käufer kann sich nicht darauf berufen, er habe davon nichts gewusst: Das Grundbuch gilt zu seinen Gunsten als richtig (§ 892 BGB), und eingetragene Rechte muss er gegen sich gelten lassen.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Verkauf ist ohne Zustimmung des Berechtigten möglich, solange er mit der Belastung erfolgt. Ohne Belastung geht es nur mit seiner Mitwirkung.

Drei Wege zum Verkauf

1. Verkauf mit Belastung. Der Käufer übernimmt das Recht. Er erwirbt eine Immobilie, die er auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann, und zahlt entsprechend weniger. Interessenten sind vor allem Kapitalanleger mit Eigenkapital und langem Atem.
2. Löschung gegen Ablöse oder Verzicht. Der Berechtigte gibt sein Recht auf, oft gegen eine Zahlung oder weil er ohnehin auszieht, etwa in ein Pflegeheim. Zur Aufhebung braucht es seine Erklärung und die Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB). Das Grundbuchamt löscht, wenn er die Löschung bewilligt (§ 19 GBO), und zwar in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Seine Unterschrift muss also ein Notar beglaubigen. Danach verkaufen Sie lastenfrei zum vollen Marktpreis.
3. Verkauf an den Berechtigten. Wer ohnehin dort wohnt oder die Erträge zieht, ist manchmal selbst der naheliegende Käufer. Den Wert des Rechts verhandeln Sie dann im Kaufpreis mit, das Recht wird in der Regel im selben Vertrag zur Löschung gebracht.

Welcher Weg sich rechnet, hängt vom Alter des Berechtigten, vom Umfang des Rechts und vom Markt für das Objekt ab. Eine Ablöse kann steuerliche Folgen haben, beim Zahlenden wie beim Empfänger. Das klären Sie vorher mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Wie die Belastung den Preis senkt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung stellt klar, dass Rechte und Belastungen den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen (§ 46 ImmoWertV). Ausdrücklich genannt sind beschränkte dingliche Rechte und wohnungsrechtliche Bindungen. Wie hoch der Abschlag ausfällt, bestimmt ein Gutachter für den Einzelfall. Ausgangspunkt ist meist der jährliche Wert des Rechts, also beim Wohnungsrecht die ersparte Miete, beim Nießbrauch der erzielbare Ertrag, hochgerechnet auf die voraussichtliche Restdauer.

Für Steuerzwecke gibt das Bewertungsgesetz einen festen Weg vor: Lebenslange Nutzungen werden mit einem Vielfachen des Jahreswerts angesetzt, das sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten richtet (§ 14 BewG). Die Tabelle dazu veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen. Für Rechte mit fester Laufzeit gilt Anlage 9a zum BewG. Für den Marktpreis ist diese Tabelle nur ein Anhaltspunkt.

Rechenbeispiel mit Annahmen

Alle Zahlen sind angenommen und dienen nur der Veranschaulichung, sie stammen nicht aus einer amtlichen Tabelle.

• Marktwert der Wohnung ohne Belastung (Annahme): 450.000 Euro
• Ersparte Nettokaltmiete des Wohnungsberechtigten (Annahme): 800 Euro im Monat, also 9.600 Euro im Jahr
• Vervielfältiger für die voraussichtliche Restdauer (Annahme): 9

Rechnung: 9.600 Euro × 9 = 86.400 Euro Wert des Rechts. 450.000 Euro minus 86.400 Euro ergeben rund 363.600 Euro für die belastete Wohnung. In der Praxis kommen weitere Abschläge hinzu, weil der Käufer nicht weiß, wie lange das Recht läuft, und weil die Finanzierung schwieriger ist.

Finanzierung des Käufers

Die meisten Käufer brauchen ein Darlehen, und die Bank sichert es mit einer Grundschuld. Nach unserer Erfahrung verlangen Banken dafür in der Regel den ersten Rang im Grundbuch. Steht ein Wohnrecht oder Nießbrauch davor, lehnen viele die Finanzierung ab oder verlangen, dass das Recht gelöscht wird oder im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt. Ein Rangrücktritt braucht wieder die Mitwirkung des Berechtigten. Klären Sie diese Frage früh, sonst platzt der Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Was in den Kaufvertrag gehört

• Übernahme oder Löschung: ob der Käufer das Recht übernimmt oder ob es vor der Kaufpreiszahlung gelöscht wird. Bei Löschung macht der Notar die vorliegende Löschungsbewilligung üblicherweise zur Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.
• Besitz und Nutzungen: Bei übernommenem Recht bekommt der Käufer die Wohnung nicht zur Nutzung übergeben. Der Vertrag muss sagen, ab wann welche Lasten und Kosten auf ihn übergehen.
• Inhalt des Rechts: Die Bestellungsurkunde gehört zu den Unterlagen, die der Käufer vor der Beurkundung erhält, damit klar ist, wer Instandhaltung und Nebenkosten trägt.
• Ablöse: Wird eine Ablöse gezahlt, wer sie trägt und wann sie an den Berechtigten fließt.

Mehr zum Ablauf beim Notar lesen Sie in unserem Beitrag Notartermin und Grundbuch, die Kosten auf Käuferseite unter Kaufnebenkosten in Berlin.

Tod des Berechtigten und Löschung

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Für das Wohnungsrecht gilt dasselbe, weil § 1090 Abs. 2 BGB auf diese Vorschrift verweist. Vererben lassen sich beide Rechte nicht.

Im Grundbuch steht das erloschene Recht aber weiter, bis es gelöscht wird. Hier kommt es auf die Eintragung an: Ist vermerkt, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt, reicht die Sterbeurkunde (§ 23 Abs. 2 GBO). Fehlt dieser Vermerk und sind Rückstände nicht ausgeschlossen, braucht eine Löschung im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung der Erben des Berechtigten (§ 23 Abs. 1 GBO). Prüfen Sie deshalb schon vor dem Verkauf, was eingetragen ist. Wenn Sie die Immobilie selbst geerbt haben, hilft Ihnen unser Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Berlin.

Quellen

• § 1030 BGB, Begriff des Nießbrauchs
• § 1036 BGB, Besitzrecht des Nießbrauchers
• § 1059 BGB, Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung
• § 1061 BGB, Erlöschen mit dem Tod
• § 1090 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit der Dienstbarkeit
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht
• § 873 BGB, Einigung und Eintragung
• § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts
• § 892 BGB, öffentlicher Glaube des Grundbuchs
• § 19 Grundbuchordnung (GBO), Eintragungsbewilligung
• § 23 GBO, Löschung von Rechten auf Lebenszeit
• § 29 GBO, Form der Erklärungen
• § 46 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Rechte und Belastungen
• § 14 Bewertungsgesetz (BewG), lebenslängliche Nutzungen
• Anlage 9a BewG, Kapitalwert zeitlich beschränkter Nutzungen