Immobilienverrentung in Berlin: Leibrente, Teilverkauf und Alternativen

Welche Wege der Immobilienverrentung gibt es?

Der Begriff fasst Modelle zusammen, die sich in einem Punkt gleichen: Sie behalten ein Wohnrecht auf Zeit oder auf Lebenszeit und erhalten dafür Geld, einmalig oder laufend. Rechtlich unterscheiden sie sich stark.

• Leibrente: Sie verkaufen die Immobilie und erhalten statt des Kaufpreises eine Rente, meist mit eingetragenem Wohn- oder Nießbrauchrecht.
• Teilverkauf: Sie verkaufen einen Anteil und zahlen für ihn ein Nutzungsentgelt.
• Verkauf mit Rückmiete oder Wohnrecht: Sie verkaufen ganz und bleiben als Mieter oder Wohnungsberechtigter.
• Umkehrhypothek: Sie behalten das Eigentum und nehmen einen Kredit auf, der erst später zurückgezahlt wird.

Allen gemeinsam ist: Sie tauschen Vermögen gegen Liquidität. Was das für Ihre Erben bedeutet, sollten Sie vor jedem Gespräch mit einem Anbieter entscheiden.

Wie funktioniert eine Leibrente?

Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen bis ans Lebensende. Das Gesetz sieht im Zweifel vor, dass die Rente für die Lebensdauer des Gläubigers zu zahlen ist (§ 759 BGB). Das Wohnen sichern Sie sich meist mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht. Wie weit diese Rechte reichen, steht in unserem Beitrag zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch.

Die Verbraucherzentrale nennt mehrere Punkte, die Sie kennen sollten:

• Echte lebenslange Leibrenten gibt es in Deutschland kaum. Gewerbliche Anbieter bieten meist Zeitrenten mit begrenzter Laufzeit an.
• Die Rente ist nur so sicher wie der Käufer. Es besteht ein Ausfallrisiko, besonders bei langen Laufzeiten.
• Der Rentenanspruch sollte im Grundbuch an erster Stelle abgesichert werden. Eine Möglichkeit, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu sichern, ist die Reallast (§ 1105 BGB).
• Stirbt der Verkäufer früh, hat die Familie einen deutlichen Verlust. Die Immobilie lässt sich nicht vererben.
• Notar, Grundbuch, Bewertung und gegebenenfalls Makler verursachen Kosten.

Ein Leibrentenversprechen braucht grundsätzlich die Schriftform (§ 761 BGB). Weil Sie aber ein Grundstück übertragen, ist ohnehin der Notar nötig (§ 311b Abs. 1 BGB). Wie die Rente versteuert wird, hängt von der Art ab. Das klärt Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater vorab.

Was bedeutet Teilverkauf und was kostet er?

Beim Teilverkauf geht ein Anteil an den Käufer, nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg zwischen 10 und höchstens 50 Prozent. Sie bleiben alleiniger Nutzer und zahlen für den verkauften Teil ein Nutzungsentgelt. Das ähnelt einer Miete oder Kreditzinsen, ist rechtlich aber keines von beiden.

Die Kostenpunkte, auf die Verbraucherschützer hinweisen:

• Nutzungsentgelt: Ist es an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, kann es in Zeiten hoher Inflation stark steigen. Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt vor Entgelten, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind.
• Wertsicherungsklausel: Der Teilkäufer sichert sich mindestens seinen Kaufpreis plus einen Aufschlag. Als üblich nennt die Verbraucherzentrale Hamburg Klauseln um 17 Prozent. Eine schwache Preisentwicklung tragen damit Sie allein.
• Gesamtverkauf: Beim späteren Verkauf der ganzen Immobilie kann ein Durchführungsentgelt anfallen. Die Verbraucherzentrale nennt eine Spanne von 0 bis 5,5 Prozent des Gesamtpreises.
• Wohnrecht: Es wird laut Verbraucherzentrale häufig nur im zweiten Rang eingetragen. Das gilt als riskant, falls der Käufer in Schwierigkeiten gerät.

Die BaFin hat im März 2023 gewarnt: Ein Teilverkauf sei für Eigentümer selten die beste Lösung, riskant und könne teuer werden. Die Verbraucherzentrale Hamburg riet 2022 Eigentümern vom Teilverkauf ab. Der Verbraucherzentrale Bundesverband fordert eine gesetzliche Regulierung des Geschäftsmodells. Wir vermitteln keine Teilverkäufe und nennen deshalb auch keine Anbieter.

Was gilt beim Verkauf mit Rückmiete oder Wohnrecht?

Hier verkaufen Sie die ganze Immobilie und erhalten den Kaufpreis auf einen Schlag. Zwei Konstruktionen sind üblich.

Rückmiete. Sie schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Nach den Hinweisen der Verbraucherzentrale sollte er die ordentliche Kündigung und die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließen. Mieterhöhungen lassen sich als Staffel oder an den Preisindex gekoppelt vereinbaren. Der neue Eigentümer trägt künftig die Instandhaltung. Sie verlieren aber Eigentum und Mitsprache und haben die Pflichten eines Mieters.

Wohnrecht oder Nießbrauch. Sie lassen das Recht im Grundbuch eintragen (§ 1093 BGB für das Wohnungsrecht, § 1030 BGB für den Nießbrauch). Das senkt den Kaufpreis, denn der Käufer kann die Immobilie nicht selbst nutzen. Wie stark, zeigt unser Rechenbeispiel im Beitrag zum Wohnrecht beim Verkauf.

Die Verbraucherzentrale weist auf hohe Vertrags- und Maklergebühren hin. Vergleichen Sie, was Ihnen die Sicherheit am Ende kostet: Preisabschlag, Miete und Nebenkosten gehören zusammen betrachtet.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Sie bleiben Eigentümer und erhalten eine Einmalzahlung oder monatliche Zahlungen. Die Zinsen werden gestundet. Das Darlehen wird nach dem Tod durch den Verkauf der Immobilie zurückgezahlt. Laufende Zins- und Tilgungsraten fallen zu Lebzeiten nicht an.

Die Verbraucherzentrale nennt Vorteile und Nachteile:

• Die Zahlungen stehen im Voraus fest.
• Die Erben haften nicht mit ihrem eigenen Vermögen, wenn die Schulden höher sind als der Verkaufserlös.
• Das Produkt gilt als relativ teuer, mit hohen Zinsen und Gebühren. Die Beleihung fällt vergleichsweise niedrig aus.
• Die Immobilie kann nicht mehr anderweitig beliehen werden, und die Instandhaltung bleibt Ihre Sache.
• Es gibt in Deutschland kaum Anbieter.

Weil die aufgelaufenen Zinsen den späteren Erlös mindern, bleibt für die Erben entsprechend weniger.

Wann ist der normale Verkauf die bessere Lösung?

Ein Verkauf zum vollen Marktpreis ist der einfachste Fall: Sie erhalten den gesamten Wert, haben keinen Anbieter als Gegenüber und keine laufenden Entgelte oder Zinsen. Das Geld können Sie in eine kleinere, barrierefreie Wohnung oder in die Miete einer passenden Wohnung stecken. Aus unserer Sicht spricht vieles dafür, wenn einer dieser Punkte zutrifft:

• Die Immobilie ist für Ihr Alter zu groß oder zu aufwendig. Dann löst keine Verrentung das eigentliche Problem.
• Sie wollen Ihren Erben Vermögen hinterlassen, und zwar in Geld statt in einem belasteten Objekt.
• Sie scheuen die Abhängigkeit von einem Käufer, dessen Zahlungsfähigkeit Sie über Jahrzehnte nicht prüfen können.
• Sie haben noch eine Restschuld. Wie sich ein vorzeitiger Ausstieg rechnet, steht in unserem Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Dagegen kann sich Verrentung lohnen, wenn Sie unbedingt in Ihrem Zuhause bleiben wollen und keine Erben berücksichtigen müssen. Das ist eine persönliche Abwägung, keine Rechenaufgabe allein. Den Marktwert als Ausgangspunkt jeder Variante ermitteln wir mit Ihnen auf Basis des passenden Wertermittlungsverfahrens. Für die steuerliche Seite eines Verkaufs lesen Sie zur Spekulationsfrist. Der allgemeine Ablauf steht im Beitrag Immobilie verkaufen in Berlin.

Was sollten Sie vor der Entscheidung klären?

1. Wert bestimmen. Lassen Sie den Marktwert ohne Belastung ermitteln, damit Sie jedes Angebot daran messen können. Unsere Immobilienbewertung ist ein erster Schritt.
2. Gesamtkosten vergleichen. Rechnen Sie Preisabschlag, Entgelte, Zinsen und Gebühren über 10, 20 und 30 Jahre.
3. Rang im Grundbuch prüfen. Ob Wohnrecht oder Rentenanspruch an erster Stelle stehen, entscheidet im Streitfall über Ihre Absicherung.
4. Erben einbeziehen. Sprechen Sie mit der Familie, bevor Sie etwas unterschreiben.
5. Unabhängig beraten lassen. Die BaFin riet im März 2023, Angebote zu vergleichen, Vertrauenspersonen hinzuzuziehen und sich an Verbraucherzentralen zu wenden. Dazu kommen Notariat und Steuerberatung.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sprechen Sie uns über die Kontaktseite an. Wir bewerten Ihre Immobilie und rechnen mit Ihnen den normalen Verkauf neben den Alternativen durch.

Quellen

• § 759 BGB, Dauer und Betrag der Rente
• § 761 BGB, Form des Leibrentenversprechens
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
• § 1105 BGB, Reallast
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht
• § 1030 BGB, Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen
• Verbraucherzentrale, Verkauf der Immobilie gegen Rentenzahlung (Leibrente)
• Verbraucherzentrale, Verkauf und Rückmietung der eigenen Immobilie
• Verbraucherzentrale, Die Umkehrhypothek
• Verbraucherzentrale Hamburg, Teilverkauf: alleinige Nutzung, aber hohes Risiko
• Verbraucherzentrale Hamburg, Warnung vor den Risiken des Teilverkaufs
• Verbraucherzentrale Bundesverband, Positionspapier Immobilienteilverkauf (Juli 2025)
• beck-aktuell, Bericht über die BaFin-Warnung vor dem Teilverkauf (6. März 2023)
• Bundestag-Drucksache 21/907 (15.07.2025), nennt die BaFin-Warnung zum Teilverkauf