Bekomme ich eine Baufinanzierung?

Was das Gesetz von der Bank verlangt

Vor jedem Immobiliendarlehen an Verbraucher muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Abschließen darf sie den Vertrag nur, wenn es nach dieser Prüfung wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen (§ 505a BGB). Das ist eine Pflicht der Bank, kein Entgegenkommen.

Wie gründlich sie prüft, regelt § 505b Absatz 2 BGB. Die Bank braucht ausreichende Informationen zu Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Wohnung mehr wert ist als das Darlehen. Eine gute Immobilie gleicht ein zu knappes Einkommen also nicht aus. Die Angaben holt die Bank aus internen und externen Quellen, darunter Ihre eigenen Auskünfte, und sie prüft sie, wo nötig, anhand von Belegen (§ 505b Absatz 3 BGB). In der Praxis gehört dazu meist die Abfrage bei einer Auskunftei wie der Schufa.

So ordnet die Ampel ein

Die Ampel stellt sechs Fragen und vergibt für jede Antwort Punkte. Eine unbefristete Stelle oder Verbeamtung, Eigenkapital über den Nebenkosten und eine Rate unter 35 Prozent des Nettos bringen je zwei Punkte. Keine Probezeit, keine laufenden Kredite und eine saubere Schufa bringen je einen. Ab 7 Punkten zeigt die Ampel Grün, ab 4 Gelb, darunter Rot. Ein negativer Schufa-Eintrag zieht 9 Punkte ab und führt damit immer zu Rot.

Die Gewichte sind unsere Einschätzung, keine Regel einer Bank. Jede Bank bewertet nach eigenem System, das sie nicht offenlegt. Die Ampel zeigt Ihnen, wo Sie ansetzen sollten, bevor Sie einen Antrag stellen.

Haushaltsrechnung: passt die Rate?

Die Bank stellt Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Auf der einen Seite stehen die Nettogehälter, je nach Bank auch Kindergeld oder Mieteinnahmen. Auf der anderen stehen Lebenshaltung, Versicherungen, laufende Kredite und die künftigen Kosten der Wohnung wie das Hausgeld. Was übrig bleibt, muss die Rate tragen, mit Puffer.

Als Faustregel nennt unser Leistbarkeitsrechner eine Rate von 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos. Ein Beispiel: Von 4.500 Euro netto sind 35 Prozent eine Rate von 1.575 Euro. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung trägt sie ein Darlehen von 325.862 Euro (1.575 mal 12, geteilt durch 5,8 Prozent). Die Deutsche Bundesbank meldet für August 2026 Effektivzinsen von 3,81 bis 4,40 Prozent, je nach Zinsbindung. Bei 4,4 Prozent wären es nur noch rund 295.300 Euro.

Wie viel tatsächlich geht, hängt an Ihren festen Ausgaben. Mit Kindern, Auto und doppelter Belastung aus Miete und Rate bis zum Einzug kann schon die untere Grenze knapp werden. Die ausführliche Rechnung steht auf der Seite Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Beim Kauf in Berlin fallen rund 11,57 Prozent Nebenkosten an: 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, vorsichtig angesetzte 2 Prozent für Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Käuferprovision. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 46.280 Euro. Banken finanzieren in der Regel leichter, wenn Ihr Eigenkapital mindestens diese Nebenkosten deckt. Darlehen über den Kaufpreis hinaus bieten nur wenige Banken an, meist mit Zinsaufschlag.

Die zweite Größe ist der Beleihungsauslauf: das Darlehen im Verhältnis zu dem Wert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Diesen Beleihungswert ermittelt sie vorsichtig, er kann unter dem Kaufpreis liegen. Je höher der Auslauf, desto höher in der Regel der Zins, weil die Bank mehr Risiko trägt. Wege und Grenzen eines Kaufs mit wenig Eigenkapital beschreibt der Ratgeber Kaufen mit wenig Eigenkapital.

Beschäftigung, Probezeit, Selbstständigkeit

Die Bank will sehen, dass Ihr Einkommen bleibt. Als sicherste Grundlage gelten eine unbefristete Anstellung und eine Verbeamtung. In der Probezeit lehnen viele Banken ab oder warten, bis sie vorbei ist. Der Grund steht im Gesetz: Während einer vereinbarten Probezeit von höchstens sechs Monaten kann das Arbeitsverhältnis mit zwei Wochen Frist gekündigt werden (§ 622 Absatz 3 BGB).

Bei befristeten Verträgen kommt es auf Bank und Beruf an. Selbstständige legen Einkommensteuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen vor; wie viele Jahre die Bank sehen will, sagt sie Ihnen vorher. Die Ampel fragt nach drei Jahren Selbstständigkeit als grober Linie.

Kaufen Sie zu zweit, zählen beide Einkommen, wenn beide den Kreditvertrag unterschreiben. Dann haften auch beide für die volle Summe.

Schufa und laufende Kredite

Negative Einträge bei einer Auskunftei, etwa ein gekündigter Kredit oder eine Forderung im Inkasso, führen bei Banken häufig zur Absage. Prüfen Sie Ihre Daten deshalb vor dem ersten Bankgespräch. Nach Artikel 15 DSGVO steht Ihnen eine kostenlose Kopie der gespeicherten Daten zu. Sind Angaben falsch, können Sie nach Artikel 16 DSGVO die Berichtigung verlangen.

Laufende Raten für Auto, Möbel oder Konsumkredite rechnet die Bank voll gegen Ihren Spielraum. Wer einen kleinen Kredit vor dem Kauf ablöst, verbessert die Haushaltsrechnung um dessen ganze Rate. Ob sich das lohnt, rechnen Sie gegen das Eigenkapital, das Sie dafür einsetzen.

Unterlagen, die Sie bereitlegen

Zu Ihrer Person: Ausweis, die letzten Gehaltsabrechnungen und den Arbeitsvertrag, Nachweise über Eigenkapital wie Kontoauszüge, Depot oder Bausparvertrag, dazu eine Übersicht laufender Kredite. Selbstständige brauchen zusätzlich Einkommensteuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen.

Zur Immobilie: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Fordern Sie diese Papiere früh beim Verkäufer oder Makler an.

Typische Absagegründe und was Sie tun können

Eine Absage bei einer Bank heißt nicht, dass alle Banken absagen. Die Institute gewichten Beruf, Eigenkapital und Objekt unterschiedlich. Fragen Sie nach dem Grund. Und stellen Sie nicht wahllos viele Anträge gleichzeitig, sondern lassen Sie Ihre Lage vorher einordnen.

Was Ihr Budget in den Bezirken an Fläche ergibt, zeigt der Kaufkraft-Check. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet, vergleicht Mieten oder kaufen in Berlin.

Nach der Einordnung: die Finanzierungsbestätigung

Steht Ihre Lage fest, lohnt eine Finanzierungsbestätigung. Die Bank bestätigt darin nach erster Prüfung einen Rahmen. Eine verbindliche Zusage für ein bestimmtes Objekt ist das noch nicht, denn die Immobilie prüft sie erst, wenn sie feststeht. Verkäufer nehmen Interessenten mit Bestätigung meist ernster, und bei mehreren Interessenten kann sie den Ausschlag geben.

Vor dem Vertrag muss die Bank Ihnen das Europäische Standardisierte Merkblatt geben (§ 491a BGB), mit dem Sie Angebote verschiedener Banken direkt vergleichen. Nach der Unterschrift steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht zu (§ 495 BGB).

Einordnung vor dem Bankgespräch

Die Vermittlung von Immobilienkrediten (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO) übernimmt bei uns Maximilian Vigansky persönlich. Er ordnet Ihre Unterlagen ein, vergleicht Angebote mehrerer Banken und begleitet Sie bis zur Auszahlung. Eine Kreditzusage kann nur die Bank geben. Die Registerangaben stehen im Impressum. Wenn wir von einem Partner Geld bekommen, sagen wir Ihnen das vorher. Wie Zinsbindung, Tilgung und der Ablauf bis zur Auszahlung funktionieren, steht im Ratgeber Baufinanzierung in Berlin.

Quellen

• § 505a BGB, Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung; § 505b BGB, Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung
• § 491a BGB, vorvertragliche Information; § 495 BGB, Widerrufsrecht
• § 622 BGB, Kündigungsfristen bei Arbeitsverhältnissen, Absatz 3 Probezeit
• Datenschutz-Grundverordnung, Artikel 15 (Auskunftsrecht) und Artikel 16 (Recht auf Berichtigung)
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft (August 2026, vorläufig, Stand 1. Oktober 2026)
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin (6,0 % Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision)
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.