Wie viel Wohnung bekomme ich in Berlin für mein Geld?

Vom Budget zum Quadratmeter

Die Rechnung ist schlicht: Kaufpreis geteilt durch den Preis je Quadratmeter ergibt die Fläche. 400.000 Euro geteilt durch 6.643 Euro sind in Mitte 60,2 Quadratmeter. In Spandau, wo die Investitionsbank Berlin (IBB) im Mittel 3.737 Euro je Quadratmeter ausweist, werden aus derselben Summe 107 Quadratmeter. Der teuerste Bezirk liegt damit beim knapp 1,8-Fachen des günstigsten.

Wichtig ist, was Sie mit Budget meinen. Die Tabellen auf dieser Seite rechnen mit dem Kaufpreis. Steht Ihr Betrag für alles zusammen, ziehen Sie die Nebenkosten zuerst ab. In Berlin sind das rund 11,57 Prozent des Kaufpreises: 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, vorsichtig angesetzte 2 Prozent für Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Käuferprovision. Aus 400.000 Euro Gesamtbudget werden so 358.519 Euro Kaufpreis (400.000 geteilt durch 1,1157). Das reicht in Mitte für 54,0 und in Spandau für 95,9 Quadratmeter.

300.000, 400.000, 500.000 Euro: die Fläche je Bezirk

Die Tabelle teilt drei Kaufpreise durch den mittleren Angebotspreis je Bezirk, sortiert vom teuersten zum günstigsten Bezirk.

Quelle: IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband, Tab. 27, mittlere Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen, Jahrgang 2025. Rechenweg: Kaufpreis geteilt durch Euro je Quadratmeter, gerundet auf eine Nachkommastelle. Ohne Kaufnebenkosten. * Der Wert für Spandau stammt aus einer nach unten offenen Preisklasse und ist deshalb unsicherer.

Zwei Gruppen fallen auf. Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow liegen eng beieinander, zwischen 6.318 und 6.643 Euro. Für 400.000 Euro bekommen Sie dort jeweils gut 60 Quadratmeter. Wer für eine Familie 80 Quadratmeter sucht, braucht in diesen vier Bezirken im Mittel 505.000 bis 531.000 Euro Kaufpreis.

Am Stadtrand kippt das Bild. In Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf und Spandau sind für 400.000 Euro rechnerisch 91 bis 107 Quadratmeter drin. Dazwischen liegt ein breites Mittelfeld von Lichtenberg bis Treptow-Köpenick.

Als grobe Daumenzahl für ganz Berlin: Beim Mittel von 5.789 Euro ergeben je 100.000 Euro Kaufpreis rund 17,3 Quadratmeter.

Angebotspreise sind keine Kaufpreise

Die IBB wertet aus, was Verkäufer in Inseraten verlangen. Was am Ende im notariellen Kaufvertrag steht, kann darunter oder darüber liegen. Für den Vergleich zwischen Bezirken taugen die Werte trotzdem, weil sie für alle zwölf nach derselben Methode erhoben sind.

Innerhalb eines Bezirks gehen die Preise weit auseinander. Charlottenburg-Wilmersdorf reicht von Halensee bis zum Grunewald, Treptow-Köpenick vom Neubau in Adlershof bis zum Altbau in Alt-Treptow. Baujahr, Zustand, Etage und die Frage, ob die Wohnung vermietet ist, verschieben den Preis oft stärker als der Bezirk. Der Mittelwert zeigt Ihnen also, wo Sie mit Ihrem Budget suchen können. Was eine bestimmte Wohnung kostet, sagt er nicht.

Für Spandau gilt eine Einschränkung: Die IBB weist den Wert in einer Preisklasse aus, die nach unten offen ist. Er ist deshalb nur näherungsweise ausgerechnet.

Wohnfläche richtig lesen

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter. Wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet, zählen Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, niedrigere gar nicht. Ein Balkon mit 8 Quadratmetern bringt also meist 2 Quadratmeter Wohnfläche.

Im Exposé steht nicht immer, nach welcher Regel gerechnet wurde. Fragen Sie nach der Wohnflächenberechnung, bevor Sie Preise je Quadratmeter vergleichen. Bei Dachgeschosswohnungen kann die Fläche, die Sie tatsächlich stellen und nutzen können, spürbar von der Zahl im Inserat abweichen.

Vom Einkommen zum Kaufpreis

Wer sein Budget noch nicht kennt, startet mit dem Kaufkraft-Check oben. Er rechnet rückwärts: Welche Rate tragen Sie, welches Darlehen ergibt das, und welcher Kaufpreis bleibt nach den Nebenkosten übrig? Mit den voreingestellten Werten sieht der Rechenweg so aus:

Beispiel mit angenommenem Zins und 2 % anfänglicher Tilgung, kein Angebot.

Für 345.848 Euro ergibt die Tabelle in Mitte 52,1 Quadratmeter, in Pankow 54,7 und in Spandau 92,5. Den Anteil fürs Darlehen verschieben Sie im Check zwischen 25 und 40 Prozent. Als Faustregel nennt unser Leistbarkeitsrechner 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos. Wie viel tatsächlich geht, hängt an Ihren festen Ausgaben, und die prüft die Bank selbst. Die ausführliche Haushaltsrechnung steht auf der Seite Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Mehr Eigenkapital wirkt schwächer, als man denkt: 10.000 Euro mehr Eigenkapital erhöhen den möglichen Kaufpreis nur um rund 8.960 Euro. Den Rest verbrauchen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision, die mit dem Preis mitwachsen.

Kaufen Sie zu zweit, tragen Sie das gemeinsame Haushaltsnetto ein. Mit 6.000 statt 4.500 Euro netto und sonst gleichen Werten steigt die Rate auf 2.100 Euro, das Darlehen auf 434.483 Euro und der mögliche Kaufpreis auf 443.204 Euro. Das sind in Pankow 70,1 Quadratmeter, in Mitte 66,7 und in Spandau 118,6. Die Bank rechnet dann allerdings mit beiden Einkommen, und beide unterschreiben den Kredit.

Was der Zins an Fläche kostet

Der Check ist auf 3,8 Prozent Sollzins voreingestellt. Die Deutsche Bundesbank meldet für August 2026 im Durchschnitt 3,81 bis 4,40 Prozent effektiv, je nach Zinsbindung. Setzen Sie 4,4 statt 3,8 Prozent ein, trägt dieselbe Rate von 1.575 Euro nur noch ein Darlehen von rund 295.300 Euro. Der mögliche Kaufpreis fällt um gut 27.000 Euro auf 318.466 Euro.

In Pankow sind das 50,4 statt 54,7 Quadratmeter. Gut vier Quadratmeter klingen nach wenig, bei knappem Budget geben sie aber oft den Ausschlag zwischen zwei Wohnungen. Vergleichen Sie deshalb Angebote, bevor Sie sich auf eine Wohnung festlegen, und rechnen Sie mit einem Zins am oberen Ende der Spanne.

Was neben der Rate jeden Monat dazukommt

Der Kaufkraft-Check rechnet nur mit Zins und Tilgung. Als Eigentümer einer Wohnung zahlen Sie zusätzlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Müllabfuhr, die Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Grundsteuer kommt gesondert.

Wie hoch das Hausgeld ist, steht im Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Einen Teil davon zahlen Sie heute als Mieter schon über die Nebenkosten; den Rest planen Sie zusätzlich zur Rate ein. Wer den Anteil fürs Darlehen im Check auf 40 Prozent stellt, hat dafür wenig Luft.

Bei älteren Häusern gehört die Frage nach anstehenden Arbeiten dazu. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, ob Dach, Fassade oder Heizung bald Geld kosten. Wie Sie diese Unterlagen lesen, steht im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen in Berlin.

Wenn das Budget im Wunschbezirk nicht reicht

Bleibt die Fläche im Wunschbezirk zu klein, lohnt der Blick in die Nachbarschaft. Lichtenberg grenzt an Friedrichshain und liegt mit 5.550 Euro je Quadratmeter im Mittel rund 15 Prozent unter Friedrichshain-Kreuzberg. Im Westen ist der Sprung von Charlottenburg-Wilmersdorf nach Spandau noch größer. Welcher Bezirk zu Ihrem Alltag passt, klärt der Bezirks-Check.

Für kleinere Budgets gibt es die Übersicht Wohnung kaufen unter 300.000 Euro. Wer über die Stadtgrenze denkt, findet Hinweise zu Potsdam und Oranienburg. Wer ein Haus statt einer Wohnung sucht, rechnet anders, denn dort bestimmen Grundstück und Bodenrichtwert den Preis mit; Hinweise dazu stehen unter Haus kaufen in Berlin. Mit einem Suchprofil bekommen Sie neue Angebote in Ihrem Preisrahmen per E-Mail, sobald sie bei uns hereinkommen.

Quellen

• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen je Bezirk
• IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband (PDF), Tab. 27; Flächen je Budget eigene Berechnung BBI
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft (August 2026, vorläufig, Stand 1. Oktober 2026)
• § 4 Wohnflächenverordnung, Anrechnung der Grundflächen
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin (6,0 % Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision)
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.