Mieten oder kaufen in Berlin?

Was der Rechner vergleicht

Miete gegen Kreditrate zu stellen, führt in die Irre. Ein Teil der Rate ist Tilgung, also Geld, das Ihnen als Vermögen bleibt. Der Rechner vergleicht deshalb, was Käufer und Mieter nach einer bestimmten Zahl von Jahren besitzen.

Beim Käufer ist das der Wert der Wohnung minus Restschuld. Beim Mieter ist es sein Eigenkapital, das er nicht in eine Wohnung steckt, sondern anlegt. Wer im jeweiligen Jahr weniger ausgibt, legt die Differenz ebenfalls an: Zahlt der Käufer für Zins, Tilgung und Instandhaltung mehr, als die Miete kostet, spart der Mieter den Unterschied. Ist die Miete höher, spart der Käufer.

Die Annahmen stehen offen im Rechner. Die Tilgung beträgt anfangs 2 Prozent, die Kaufnebenkosten rund 11,6 Prozent (genau 11,57). Für Instandhaltung setzt er jedes Jahr 1 Prozent des Kaufpreises an, angelegtes Geld bringt 3 Prozent Zins. Miet- und Wertsteigerung stellen Sie selbst ein. Steuern bleiben außen vor.

Kaufpreisfaktor: 30,6 Jahresmieten

Wie teuer Kaufen im Verhältnis zur Miete ist, zeigt der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Für Berlin weist die Investitionsbank Berlin (IBB) im Wohnungsmarktbericht 2025 einen mittleren Angebotspreis von 5.789 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen aus und eine mittlere Angebotsmiete von 15,78 Euro. 5.789 geteilt durch 189,36 Euro Jahresmiete (15,78 mal 12) ergibt 30,6.

Umgekehrt gerechnet bringt eine Wohnung zu diesen Werten 3,3 Prozent ihres Preises an Kaltmiete im Jahr (100 geteilt durch 30,6). Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite lag im August 2026 laut Deutscher Bundesbank zwischen 3,81 und 4,40 Prozent. Wer fast alles finanziert, zahlt also mehr Zins, als dieselbe Wohnung zur Miete kosten würde. Instandhaltung und Nebenkosten kommen noch dazu.

Je Bezirk reichen die Faktoren aus Angeboten von 24,9 in Spandau bis 34,7 in Lichtenberg. Beurkundete Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ergeben niedrigere Werte; den Unterschied erklärt die Seite Kaufpreisfaktor in Berlin.

Eins zeigt die Angebotsmiete nicht. Wer seit Jahren in derselben Wohnung lebt, zahlt oft weniger als neue Mieter. Setzen Sie im Rechner deshalb die Miete ein, die Sie wirklich zahlen würden: Ihre heutige, wenn Sie bleiben können, die Marktmiete, wenn Sie ohnehin umziehen.

Rechenbeispiel: 70 Quadratmeter zum Berliner Mittel

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet zum Berliner Angebotsmittel 405.230 Euro. Eine vergleichbare Mietwohnung kostet 1.104,60 Euro kalt im Monat. Der Käufer bringt 80.000 Euro Eigenkapital mit und zahlt 3,8 Prozent Zins.

Beispiel mit angenommenem Zins, kein Angebot. Preise und Miete: IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotswerte Berlin gesamt.

Im ersten Jahr zahlt der Käufer 14.140 Euro Zins und legt 4.052 Euro für Instandhaltung zurück. Dazu entgehen ihm 2.400 Euro Zinsen auf sein Eigenkapital (80.000 mal 3 Prozent). Zusammen sind das 20.592 Euro, die nicht wiederkommen. Der Mieter zahlt 13.255 Euro Miete. Die Tilgung fehlt in dieser Gegenüberstellung mit Absicht, denn sie bleibt Vermögen.

Woher die Zahlen nach einem Jahr kommen: Der Käufer zahlt 21.583 Euro Rate und 4.052 Euro Instandhaltung, zusammen 25.635 Euro. Der Mieter zahlt 13.255 Euro Miete und legt die Differenz von 12.380 Euro an. Sein Vermögen: 80.000 Euro mal 1,03 plus 12.380 Euro, also 94.780 Euro. Die Wohnung des Käufers ist mit 1,5 Prozent Wertsteigerung 411.308 Euro wert, die Restschuld liegt bei 364.673 Euro. Die Differenz von 46.636 Euro ist sein Vermögen.

Mit 1,5 Prozent Wertsteigerung und 2 Prozent Mietsteigerung im Jahr entwickelt sich das Vermögen beider so:

Der Rückstand des Käufers nach einem Jahr kommt fast ganz aus den Nebenkosten. Die 46.885 Euro sind mit dem Notartermin ausgegeben. Danach holt er auf, weil er tilgt und die Miete des Mieters jedes Jahr steigt. Mit diesen Annahmen überholt er den Mieter im 23. Jahr.

Haltedauer, Zins, Eigenkapital: was das Ergebnis kippt

Keine der Annahmen ist eine Prognose. Der Rechner zeigt, was passiert, wenn sie eintreten. Die Tabelle ändert jeweils eine Größe des Beispiels und lässt den Rest gleich.

Eigene Berechnung BBI mit der Rechenlogik des Rechners auf dieser Seite, Stand 28. Oktober 2026.

Am stärksten wirkt die Zeit. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, steht im Beispiel mit 104.582 Euro gegen 155.682 Euro beim Mieter da. Beim Verkauf kämen eigene Kosten dazu, die der Rechner nicht abbildet. Kaufen rechnet sich in diesem Modell umso eher, je länger Sie bleiben.

Fast genauso stark wirkt der Zins. 0,8 Prozentpunkte weniger ziehen den Punkt, an dem Kaufen vorn liegt, von Jahr 23 auf Jahr 14. Allerdings gilt nach der Zinsbindung ein neuer Zins, den heute niemand kennt. Der Rechner hält ihn über die ganze Zeit gleich.

Mehr Eigenkapital hilft weniger, als man erwartet, weil es beim Mieter ebenfalls Zinsen bringt: Von 40.000 auf 150.000 Euro rückt der Punkt nur von Jahr 25 auf Jahr 22.

Bleibt die Wertsteigerung. Ohne sie liegt im Beispiel der Mieter über 30 Jahre vorn, mit 2 Prozent im Jahr der Käufer schon ab Jahr 16. Ob Berliner Wohnungen künftig an Wert gewinnen, sagt Ihnen diese Seite nicht. Probieren Sie mehrere Werte aus und prüfen Sie, ob Ihre Entscheidung auch im ungünstigen Fall trägt.

Eine Annahme steckt unsichtbar im Modell: Der Mieter legt jeden gesparten Euro tatsächlich an. Wer die Differenz zur Rate erfahrungsgemäß ausgibt, hat am Ende kein Depot, und der Vergleich fällt für das Mieten schlechter aus als im Rechner. Für viele Käufer ist die Tilgung deshalb vor allem ein Sparplan, den sie nicht aussetzen können.

Der Bezirk verschiebt den Punkt

Weil der Kaufpreisfaktor je Bezirk so verschieden ist, fällt dieselbe Rechnung je nach Lage anders aus. Die Tabelle nimmt die Annahmen des Beispiels (70 Quadratmeter, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Zins, 1,5 Prozent Wert- und 2 Prozent Mietsteigerung) und setzt die Angebotswerte des jeweiligen Bezirks ein.

Kaufpreis und Miete: IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotswerte je Bezirk mal 70 m². Rechnung mit der Logik des Rechners, eigene Berechnung BBI.

Den Ausschlag gibt nicht der Quadratmeterpreis, sondern sein Verhältnis zur Miete. Mitte ist der teuerste Bezirk und schneidet trotzdem besser ab als der Berliner Schnitt, weil dort auch die Mieten am höchsten sind. In Lichtenberg ist es umgekehrt. Ob eine einzelne Wohnung dem Bezirksmittel entspricht, zeigt erst der Vergleich mit der Miete für eine ähnliche Wohnung im selben Haus oder in der Nachbarschaft.

Was keine Rechnung abbildet

Als Mieter können Sie mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB) und umziehen, wenn sich Ihr Leben ändert. Ihr Vermieter dagegen braucht für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Als Eigentümer entscheiden Sie selbst über Ihre Wohnung, tragen aber Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft und das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage folgt einer anderen Rechnung, mit Mietrendite und Steuern. Dazu steht mehr im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen.

Auch die 1 Prozent Instandhaltung ist eine grobe Größe. Bei einer Eigentumswohnung fließt ein Teil davon über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage, den Rest tragen Sie für Ihre eigenen Räume. Ein Altbau mit anstehender Strangsanierung kann deutlich mehr kosten, ein Neubau in den ersten Jahren weniger.

Tendieren Sie nach dem Rechnen zum Kauf, folgt die Haushaltsrechnung: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Was Ihr Budget in den Bezirken an Fläche ergibt, zeigt der Kaufkraft-Check, und worauf die Bank achtet, steht unter Bekomme ich eine Baufinanzierung?

Quellen

• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotskaufpreise und Angebotsmieten je Bezirk
• IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband (PDF), Tab. 25 und 27; Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel eigene Berechnung BBI
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft (August 2026, vorläufig, Stand 1. Oktober 2026)
• § 573 BGB, ordentliche Kündigung des Vermieters; § 573c BGB, Kündigungsfristen
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin (6,0 % Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision)
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.