Immobilie kaufen in Potsdam

Der Potsdamer Markt 2025

Der Gutachterausschuss zählte 2025 in Potsdam 1.249 Kaufverträge über Immobilien, 29 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit ist der Markt wieder auf dem Stand von 2022. Bei gebrauchten Eigenheimen blieben die Preise nach seiner Auswertung weitgehend stabil. Die meisten Hausverkäufe entfielen auf die Stadtteile Potsdam und Babelsberg sowie auf die Ortsteile Groß Glienicke und Fahrland.

Was wir in Potsdam gerade anbieten, sehen Sie direkt unter diesem Absatz. Alle Objekte mit Karte stehen auf der Seite Immobilien in Potsdam.

Stadtteile: wo was gekauft wird

Potsdam ist größer, als viele Berliner annehmen. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die 1935 bis 1939 eingemeindeten Stadtteile Babelsberg, Drewitz, Bornim, Bornstedt, Nedlitz und Sacrow, seit 1993 Eiche und Grube und seit 2003 Golm, Uetz-Paaren, Marquardt, Satzkorn, Fahrland, Krampnitz, Kartzow, Neu Fahrland und Groß Glienicke. Entsprechend unterschiedlich sind Lagen und Gebäude.

Die Innenstadt mit Barockviertel und Holländischem Viertel ist überwiegend Altbau, vieles steht unter Denkmalschutz. Auf den Stadtteil Potsdam, also die Kernstadt, entfielen 2025 48 Prozent aller Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen, auf Babelsberg 23 Prozent. Zusammen mit Drewitz im Süden kamen diese drei Stadtteile auf rund 71 Prozent aller Wohnungsverkäufe.

Babelsberg im Osten verbindet Altbauquartiere, Villen am Griebnitzsee und die Medienstadt. Für Babelsberg Süd gilt eine soziale Erhaltungssatzung, für Babelsberg Nord ist eine in Vorbereitung (dazu weiter unten).

Im Norden ist seit 1993 der Entwicklungsbereich Bornstedter Feld gewachsen, mit viel Neubau aus den letzten drei Jahrzehnten. Neue Eigentumswohnungen wurden 2025 vor allem dort verkauft, außerdem in der Brandenburger Vorstadt in Potsdam-West, die an den Park Sanssouci grenzt, und in sanierten Häusern im Entwicklungsbereich Krampnitz.

Wer ein Haus mit Garten sucht, landet oft in den Ortsteilen im Norden, etwa in Groß Glienicke, Fahrland, Marquardt oder Golm. Bauland ist dort deutlich günstiger als in der Stadt (Zahlen unten). Der Weg nach Berlin hängt allerdings eher an Auto und Bus, Golm hat immerhin einen Regionalbahnhof.

Anbindung nach Berlin

Zwei Bahnlinien tragen den Pendelverkehr. Die S7 fährt vom Potsdamer Hauptbahnhof über Babelsberg und Griebnitzsee nach Wannsee und weiter über die Berliner Stadtbahn in die Innenstadt. Schneller ins Zentrum kommen Sie mit dem Regionalexpress, der über Wannsee zum Berliner Hauptbahnhof fährt und seltener hält. Innerhalb Potsdams übernehmen Straßenbahn und Bus.

Wie gut das für Sie funktioniert, hängt davon ab, wie weit Ihre Wohnung vom nächsten Bahnhof entfernt ist und wo in Berlin Sie arbeiten. Aus Bornstedt, Golm oder Groß Glienicke sieht der Weg ganz anders aus als aus Babelsberg. Groß Glienicke etwa liegt näher an Spandau als an der Potsdamer Innenstadt. Probieren Sie ihn vor dem Kauf zur Hauptverkehrszeit aus. Bis zum Flughafen BER sind es laut Gutachterausschuss rund 35 Kilometer.

Preise: was der Gutachterausschuss meldet

Verlässliche Preise für Potsdam veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam. Sein Grundstücksmarktbericht 2025 erschien im Mai 2026, die aktuelle Fassung trägt das Datum 3. August 2026. Er wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Anders als Angebotspreise aus Portalen zeigen diese Zahlen, was tatsächlich bezahlt wurde.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025, S. 7 sowie Abb. 31 und Abb. 118. Bauland erschließungsbeitragsfrei, ohne Grundstücke mit Wasserzugang. Einzelne Objekte weichen je nach Lage und Zustand deutlich ab.

Was heißt das für Ihr Budget? Ein Grundstück mit 640 Quadratmetern, so groß wie der Durchschnitt der ausgewerteten Fälle im inneren Stadtgebiet, kostet zum Mittelwert von 650 Euro rund 416.000 Euro, bevor ein Stein steht. Im äußeren Stadtgebiet waren die Grundstücke größer, im Schnitt 935 Quadratmeter, und günstiger: 935 Quadratmeter mal 435 Euro ergeben 406.725 Euro. Für fast dasselbe Geld bekommen Sie dort also rund die Hälfte mehr Fläche.

Teurer als diese Mittelwerte sind Grundstücke am Wasser. Der Gutachterausschuss hat sie aus der Tabelle herausgenommen und wertet Baugrundstücke in Uferlage gesondert aus; wer an einem der Potsdamer Seen sucht, sollte dort nachlesen.

Die Bodenrichtwerte für jede Zone stehen kostenlos im Portal BORIS Brandenburg, auch für frühere Jahrgänge. Wie Sie mit dem Richtwert den Preis eines Hauses prüfen, zeigt unser Ratgeber Haus kaufen im Berliner Umland.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten

Potsdam liegt in Brandenburg, also gilt der Brandenburger Steuersatz von 6,5 Prozent, einen halben Prozentpunkt mehr als in Berlin. Am Beispiel des durchschnittlichen Eigenheims:

Beispiel, gerundet. Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Die Maklerprovision von 3,57 Prozent ist der in Berlin übliche Käuferanteil; in Potsdam kann sie abweichen, verbindlich ist das Exposé.

Rund 90.000 Euro Nebenkosten finanziert kaum eine Bank mit, Sie bringen sie aus Eigenkapital auf. Ob der Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, rechnet das Werkzeug weiter oben überschlägig. Verbindlich wird es erst im Gespräch mit der Bank, den Weg dorthin beschreibt der Ratgeber Baufinanzierung.

Neubau oder Bestand

Neubau kaufen Sie in Potsdam meist vom Bauträger, oft bevor das Haus fertig ist. Dann zahlen Sie in Raten nach Baufortschritt, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung vorgibt. Wie ein Bauträgervertrag aufgebaut ist und worauf Sie bei der Abnahme achten, steht im Ratgeber Neubau kaufen.

Im Bestand ist die Spanne groß, vom sanierten Altbau mit Stuck bis zur Wohnung aus den 1970er Jahren mit offenem Sanierungsbedarf. Fragen Sie bei Eigentumswohnungen nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und nach der Erhaltungsrücklage, bei Häusern nach dem Alter der Heizung und dem Energieausweis. Was Sie bei der Besichtigung prüfen, steht im Ratgeber Immobilie kaufen: was beachten?

Bei Baudenkmalen können Käufer, die vermieten, Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen erhöht abschreiben; darauf weist auch der Gutachterausschuss hin. Ob das für Sie gilt, klärt Ihre Steuerberatung vor dem Kauf, nicht danach.

Denkmalschutz, Welterbe und Satzungen

Die Schlösser und Parks von Potsdam und Berlin stehen seit 1990 auf der Welterbeliste der UNESCO. Für Käufer spielt das vor allem in der Nähe der Parks eine Rolle: Bauvorhaben in der Umgebung prüft die Untere Denkmalschutzbehörde auch darauf, ob sie das Welterbe beeinträchtigen. Ein Dachausbau mit Blick auf Sanssouci ist deshalb kein reines Baurechtsthema.

Steht ein Haus unter Denkmalschutz oder liegt es in einem denkmalgeschützten Bereich, brauchen Sie für Veränderungen eine denkmalrechtliche Erlaubnis, nach den Hinweisen der Stadt selbst für eine Solaranlage auf dem Dach. Liegt es im Geltungsbereich einer Erhaltungs- oder Sanierungssatzung, kommt eine gesonderte Genehmigungspflicht hinzu, und für manche Viertel gelten Gestaltungssatzungen.

Soziale Erhaltungssatzungen, oft Milieuschutz genannt, gelten seit 2023 für Babelsberg Süd und die Teltower Vorstadt Nord. Im März 2026 hat die Stadt die Aufstellung weiterer Satzungen für Babelsberg Nord und die Barocke Stadterweiterung bekannt gemacht. In diesen Gebieten brauchen Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen von Wohngebäuden eine zusätzliche Genehmigung. Wer dort eine Wohnung kauft, um sie aufwendig zu modernisieren oder zwei Wohnungen zusammenzulegen, fragt vorher im Rathaus nach.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen, in Potsdam etwa Krampnitz, braucht nach dem Baugesetzbuch auch der Kaufvertrag eine Genehmigung der Stadt (§ 144 und § 169 BauGB). Der Notar holt sie ein. Rechnen Sie damit, dass die Eigentumsumschreibung dadurch etwas länger dauert.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam: Grundstücksmarktbericht 2025, veröffentlicht Mai 2026, Fassung 1.2 vom 3. August 2026
• BORIS Brandenburg, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg
• Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Brandenburg, 6,5 Prozent seit 1. Juli 2015
• UNESCO World Heritage Centre: Palaces and Parks of Potsdam and Berlin, eingetragen 1990
• Landeshauptstadt Potsdam: Allgemeine Hinweise zur Genehmigungsbedürftigkeit (Denkmal-, Satzungs- und Planungsrecht)
• Soziale Erhaltungssatzung Babelsberg Süd, beschlossen am 6. September 2023
• Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam vom 27. März 2026, Aufstellungsbeschlüsse Babelsberg Nord und Barocke Stadterweiterung
• § 144, § 169 und § 172 Baugesetzbuch, genehmigungspflichtige Vorhaben in Sanierungsgebieten, Entwicklungsbereichen und Erhaltungsgebieten
• Gerichts- und Notarkostengesetz, bundesweit einheitliche Notar- und Grundbuchgebühren