Grundstück kaufen in Berlin und Brandenburg

Bodenrichtwerte: der erste Preisabgleich

Bevor Sie über einen Preis verhandeln, sehen Sie nach dem Bodenrichtwert. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus beurkundeten Kaufverträgen, also aus dem, was tatsächlich gezahlt wurde, und geben ihn für jede Zone in Euro je Quadratmeter an. Für Berlin veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin die Werte (BORIS Berlin), für Brandenburg das Portal BORIS Brandenburg. Beides ist kostenlos.

Fläche mal Richtwert ergibt einen ersten Anhaltspunkt. Ein Grundstück mit 600 Quadratmetern in einer Zone mit angenommen 400 Euro je Quadratmeter kommt so auf 240.000 Euro. Weicht der Angebotspreis deutlich davon ab, fragen Sie nach dem Grund: ein ungünstiger Zuschnitt, eine laute Straße, ein Wohnrecht im Grundbuch oder eine Ausnutzbarkeit, die über dem Durchschnitt der Zone liegt. Achten Sie auch darauf, ob der Richtwert als erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen ist. Wie Sie den Berliner Wert lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert Berlin.

Bebauungsplan oder § 34 BauGB: was Sie bauen dürfen

Ein Grundstück ist so viel wert wie das Haus, das Sie darauf bauen dürfen. Das Baugesetzbuch kennt drei Fälle. Gilt ein Bebauungsplan, richtet sich das Vorhaben nach seinen Festsetzungen (§ 30 BauGB): überbaubare Fläche, Zahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, oft auch Dachform und Stellplätze. Fehlt ein Plan, liegt das Grundstück aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist ein Haus zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist Wohnen nur ausnahmsweise erlaubt (§ 35 BauGB).

Der Innenbereich klingt großzügiger, als er ist. Ob sich ein Haus einfügt, misst das Bauamt an den Gebäuden ringsum, an ihrer Höhe, Grundfläche und Bauweise. Wer deutlich größer bauen will als die Nachbarn oder in zweiter Reihe, bekommt keine sichere Antwort aus dem Gesetz. Und wo am Ortsrand der Innenbereich endet, ist nicht selten Streitfrage.

Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage. In Berlin stellen Sie sie beim Bezirksamt, in Brandenburg bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Sie kostet Gebühren und einige Wochen Zeit, beantwortet aber genau die Frage, die Sie stellen. Hat der Verkäufer schon einen Vorbescheid, lassen Sie ihn sich zeigen und prüfen, ob er noch gilt. Fragen Sie im Planungsamt außerdem, ob ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wird. Ein laufendes Verfahren kann die Regeln ändern, bevor Sie Ihren Bauantrag einreichen.

Erschließung und Erschließungsbeiträge

Baureif ist ein Grundstück erst, wenn es erschlossen ist: Es liegt an einer befahrbaren öffentlichen Straße und kann an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen werden. Fehlt die Erschließung, gibt es in der Regel keine Baugenehmigung.

Wird eine Straße erstmals endgültig hergestellt, darf die Gemeinde von den Anliegern Erschließungsbeiträge verlangen (§§ 127 ff. BauGB). Mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands trägt sie selbst, den Rest kann sie umlegen. Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 BauGB), also unter Umständen Sie, auch wenn die Straße schon vor Ihrem Kauf gebaut wurde. Betroffen sind vor allem Sandwege und Siedlungsstraßen, die seit Jahrzehnten befahren, aber nie fertig ausgebaut wurden. Davon zu trennen sind Beiträge für den Ausbau bestehender Straßen; diese Straßenausbaubeiträge hat Brandenburg 2019 abgeschafft.

Lassen Sie sich von der Gemeinde schriftlich bestätigen, ob für das Grundstück Erschließungsbeiträge abgerechnet sind oder noch ausstehen. Für Wasser und Abwasser ist in Brandenburg oft ein Zweckverband zuständig, der eigene Beiträge erheben kann; auch dort fragen Sie nach. Im Kaufvertrag regeln Sie dann, wer zahlt, wenn nach dem Kauf Beiträge für frühere Arbeiten kommen. Der Notar hat dafür Formulierungen, die Aufteilung selbst ist Verhandlungssache.

Baulasten: was nicht im Grundbuch steht

Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat. Typisch sind eine Abstandsfläche, die zugunsten des Nachbarhauses auf dem Grundstück liegt, oder eine Zufahrt für ein Hinterliegergrundstück. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis, und sie binden auch jeden späteren Eigentümer.

In Berlin führt das Baulastenverzeichnis die Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamts, in dem das Grundstück liegt (§ 84 Bauordnung für Berlin). Auskunft bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; der Antrag geht schriftlich und unterschrieben an das Bezirksamt. Am einfachsten legen Sie als Kaufinteressent eine Vollmacht des Eigentümers bei. In Brandenburg führen die unteren Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte das Verzeichnis (§ 84 Brandenburgische Bauordnung).

Für Ihre Planung ist eine Baulast ein harter Faktor. Eine Abstandsflächenbaulast kann bedeuten, dass ein Streifen Ihres Grundstücks frei bleiben muss, und genau dort wollten Sie vielleicht die Garage bauen.

Altlasten, Kampfmittel und Baugrund

Ob auf einer Fläche früher eine Tankstelle, eine Wäscherei oder ein Gewerbebetrieb stand, sieht man ihr selten an. In Berlin verzeichnet das Bodenbelastungskataster Altlasten und Verdachtsflächen. Auskunft geben die Umweltämter der Bezirke, und zwar Eigentümern oder Bevollmächtigten; den Ablauf beschreibt unser Ratgeber Altlastenkataster Berlin. In Brandenburg ist die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt die richtige Stelle. Ein Eintrag heißt noch nicht, dass der Boden belastet ist. Er gehört aber in die Preisverhandlung und in die Haftungsregeln des Kaufvertrags.

Dazu kommen Kampfmittel aus dem Zweiten Weltkrieg. In Brandenburg ist dafür der Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes zuständig. In einigen Orten gehört die Prüfung vor dem Bauen zum Alltag, Oranienburg ist das bekannteste Beispiel; wie das dort abläuft, steht auf unserer Seite Immobilie kaufen in Oranienburg.

Den Baugrund prüft ein Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt. Ein Fachbüro bohrt oder sondiert an mehreren Stellen und beschreibt Bodenschichten, Tragfähigkeit und Grundwasserstand. Daraus ergibt sich, ob eine normale Bodenplatte reicht oder ob Bodenaustausch, Pfähle oder ein wasserdichter Keller nötig werden, und das kann den Hausbau spürbar verteuern. Am besten liegt das Gutachten vor dem Notartermin vor. Weil dafür auf fremdem Grund gebohrt wird, braucht es die Zustimmung des Verkäufers. Fragen Sie zuerst, ob er schon eines hat.

Teilung: wenn das Grundstück erst noch entsteht

Oft wird kein ganzes Flurstück verkauft, sondern ein Teil davon, zum Beispiel der hintere Garten eines großen Grundstücks. Rechtlich ist die Teilung die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstücksteil als eigenes Grundstück eingetragen werden soll (§ 19 Abs. 1 BauGB). Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen dadurch keine Verhältnisse entstehen, die seinen Festsetzungen widersprechen. Ist das Grundstück bebaut, gelten zusätzlich die Bauordnungen (§ 7 BauO Bln, § 7 BbgBO): Das bestehende Haus muss nach der Teilung zum Beispiel weiter seine Abstandsflächen einhalten.

Als Käufer erwerben Sie dann eine Teilfläche, die erst noch vermessen wird. Der Kaufvertrag beschreibt sie mit einem Lageplan, vermessen wird sie von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin, einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Katasteramt. Bis das neue Flurstück im Grundbuch steht, vergehen meist Monate. Klären Sie im Vertrag, wer die Vermessung zahlt und was bei einer abweichenden Fläche passiert. Den Kaufpreis zahlen Sie erst, wenn für Ihre Teilfläche eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Und die Zufahrt: Ein Hinterliegergrundstück braucht einen gesicherten Weg zur Straße, im Grundbuch als Wegerecht und, wo die Bauaufsicht es verlangt, als Baulast.

Kaufnebenkosten: Rechenbeispiel

Für ein unbebautes Grundstück gelten dieselben Steuersätze wie für ein Haus. Berlin nimmt 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, Brandenburg seit dem 1. Juli 2015 6,5 Prozent. Notar und Grundbuchamt rechnen in beiden Ländern nach dem bundesweiten Gerichts- und Notarkostengesetz.

Beispiel, gerundet. Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Die Provision ist angenommen: Die Halbteilung nach § 656c BGB gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, beim unbebauten Grundstück kann der Käuferanteil anders vereinbart sein. Verbindlich ist das Exposé.

Nicht in der Tabelle stehen Posten, die beim Grundstück typisch sind: die Vermessung einer Teilfläche, das Bodengutachten, Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster, die Gebühr für eine Bauvoranfrage. Banken finanzieren Nebenkosten selten mit, Sie bringen sie aus Eigenkapital auf (Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf). Eine Übersicht aller Posten für Berlin steht im Ratgeber Kaufnebenkosten Berlin.

Eine Falle betrifft Käufer, die Grundstück und Haus aus einer Hand kaufen. Ist der Grundstückskauf mit einem Bauvertrag rechtlich oder tatsächlich verknüpft, etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur zusammen mit einem bestimmten Hausanbieter abgibt, sieht die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darin einen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das in Brandenburg 26.000 Euro mehr (400.000 Euro × 6,5 Prozent). Lassen Sie ein solches Paket vor der Unterschrift steuerlich prüfen.

Wie der Kauf vom ersten Gespräch bis zur Übergabe abläuft, beschreibt der Ratgeber Kaufablauf: von der Reservierung bis zum Schlüssel. Wer im Umland ein fertiges Haus sucht, findet die Besonderheiten dort im Ratgeber Haus kaufen im Berliner Umland.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte (BORIS Berlin)
• BORIS Brandenburg, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg
• Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Brandenburg, 6,5 Prozent seit 1. Juli 2015
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent
• § 19, § 30, § 34 und § 35 Baugesetzbuch, Teilung und Zulässigkeit von Vorhaben
• § 127, § 129 und § 134 Baugesetzbuch, Erschließungsbeitrag, Eigenanteil der Gemeinde, Beitragspflichtige
• Gesetz zur Abschaffung der Beiträge für den Ausbau kommunaler Straßen, GVBl. Brandenburg I Nr. 36/2019
• Service Berlin: Baulastenverzeichnis, Auskunft beantragen
• Verwaltungsvorschrift Baulasten Brandenburg (2019) zu § 84 BbgBO
• Senatsverwaltung Berlin: Bodenbelastungskataster
• Senatsverwaltung Berlin: Rundschreiben zur Teilung von Grundstücken nach § 7 BauO Bln (2016)
• § 656c BGB, Halbteilung der Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern; § 8 Grunderwerbsteuergesetz, Bemessungsgrundlage
• Gerichts- und Notarkostengesetz, bundesweit einheitliche Notar- und Grundbuchgebühren