Immobilie kaufen: Was ist zu beachten?

Die Checkliste im Überblick

Jeder Punkt unten hat einen eigenen Abschnitt. Die Tabelle zeigt, woher Sie die Unterlage bekommen. Fehlt etwas, fragen Sie früh nach. Ein Verkäufer, der Unterlagen erst nach mehrfacher Nachfrage liefert, sagt Ihnen damit auch etwas.

Grundbuch: wem gehört was

Das Grundbuch beantwortet zwei Fragen. Verkauft hier wirklich der Eigentümer? Und wer hat außer ihm noch Rechte an der Immobilie?

Die erste Frage beantwortet Abteilung I. Die zweite verlangt mehr Aufmerksamkeit. In Abteilung II stehen Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und Vormerkungen. Ein eingetragenes Wohnrecht kann bedeuten, dass jemand bis zu seinem Tod in der Wohnung bleiben darf. Das mindert den Wert erheblich. In Abteilung III stehen die Grundschulden der Banken des Verkäufers. Sie sind normal, müssen aber gelöscht werden, bevor Ihr Geld beim Verkäufer ankommt. Das organisiert der Notar.

Bestehen Sie auf einem aktuellen Auszug. Wie die Abteilungen im Einzelnen aufgebaut sind, erklärt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung legt fest, was Ihnen allein gehört und was allen. Zum Sondereigentum zählt die Wohnung selbst. Treppenhaus, Dach, Fassade und tragende Wände sind Gemeinschaftseigentum. Dazwischen liegen Sondernutzungsrechte, etwa am Gartenanteil, am Kellerraum oder am Stellplatz. Steht der Stellplatz aus dem Exposé nicht in der Teilungserklärung, gehört er Ihnen auch nicht.

Die Gemeinschaftsordnung regelt den Alltag. Darf die Wohnung gewerblich genutzt oder kurzzeitig vermietet werden? Wer trägt die Kosten für die eigenen Fenster? Wie werden die Kosten verteilt? Grundsätzlich zählt dafür Ihr Miteigentumsanteil, die Gemeinschaftsordnung kann aber anderes festlegen. Einzelheiten und die Berliner Regeln zur Umwandlung stehen im Ratgeber Teilungserklärung und Umwandlungsverbot.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage

Das Hausgeld ist Ihr monatlicher Vorschuss an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken Verwaltung, Versicherung, Hausmeister, Reinigung, oft Heizung und Wasser, und ein Anteil für die Erhaltungsrücklage. Ein Teil davon lässt sich bei einer Vermietung auf den Mieter umlegen, ein Teil nicht. Fragen Sie nach beiden Beträgen.

Wichtiger als die Höhe des Hausgelds ist die Rücklage im Verhältnis zu dem, was am Haus ansteht. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keinen Betrag. Ob sie reicht, sehen Sie erst, wenn Sie Rücklage und anstehende Arbeiten nebeneinander legen. Ein Beispiel:

Beispiel mit angenommenen Zahlen. Die Gemeinschaftsordnung kann für einzelne Kosten einen anderen Schlüssel festlegen.

Wer zahlt, wenn die Umlage schon beschlossen, aber erst nach Ihrem Eintrag ins Grundbuch fällig ist? Gegenüber der Gemeinschaft schuldet sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit, also unter Umständen Sie. Untereinander können Käufer und Verkäufer das im Kaufvertrag anders regeln. Genau das sollte drinstehen. Mehr im Ratgeber Hausgeld, Sonderumlage und Erhaltungsrücklage.

Energieausweis und Heizung

Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen, ohne dass Sie danach fragen (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz). Nach dem Kaufvertrag bekommen Sie ihn ausgehändigt.

Achten Sie auf die Art des Ausweises. Ein Verbrauchsausweis zeigt, wie viel die bisherigen Bewohner geheizt haben. Waren sie sparsam oder stand die Wohnung leer, wirkt das Haus besser, als es ist. Der Bedarfsausweis rechnet mit dem Gebäude selbst und lässt sich besser vergleichen. Fragen Sie außerdem nach dem Baujahr der Heizung. Ein alter Öl- oder Gaskessel kann nach dem Kauf eine Austauschpflicht auslösen. Was Sie dazu bei der Besichtigung prüfen, steht in der Checkliste für die Besichtigung, Grundlagen zum Ausweis im Ratgeber Energieausweis.

Vorkaufsrechte und Mieter

Zwei Vorkaufsrechte können Ihnen einen sicher geglaubten Kauf wegnehmen.

Das erste hat der Mieter. Wurde die Wohnung nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt und wird sie jetzt zum ersten Mal verkauft, darf er zu Ihren Bedingungen eintreten (§ 577 BGB). Er hat zwei Monate Zeit. Das zweite hat der Bezirk nach dem Baugesetzbuch, vor allem in Milieuschutzgebieten. Seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 wird es nur noch selten ausgeübt. Die Anfrage beim Bezirk stellt der Notar.

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, um selbst einzuziehen, prüfen Sie zusätzlich die Kündigungssperrfrist. Nach einer Umwandlung beträgt sie in Berlin bis zu zehn Jahre. Einzelheiten stehen im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters, auf der Milieuschutz-Karte und im Kapitel Vermietete Wohnung kaufen.

Wohnfläche und Grundriss

Die Quadratmeterzahl im Exposé ist die Grundlage für den Preis je Quadratmeter. Fragen Sie, nach welcher Methode sie berechnet wurde. Bei Wohnungen ist die Wohnflächenverordnung verbreitet. Nach ihr zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe von einem bis zwei Metern nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Balkone und Terrassen gehen in der Regel zu einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV).

Bei einer Dachgeschosswohnung kann das schnell zehn Quadratmeter Unterschied ausmachen, je nachdem, wie gerechnet wurde. Nehmen Sie den Grundriss mit zur Besichtigung und messen Sie zwei, drei Räume nach. Weichen die Maße deutlich ab, lassen Sie sich die Wohnflächenberechnung zeigen. Stimmt der Grundriss in der Teilungserklärung nicht mit der Wohnung überein, etwa weil Wände versetzt oder ein Raum aus dem Dachboden dazugenommen wurde, fragen Sie nach der Genehmigung und danach, ob die Eigentümer zugestimmt haben.

Finanzierungszusage vor der Reservierung

Viele Käufer reservieren zuerst und fragen dann die Bank. Das ist die falsche Reihenfolge. Lehnt die Bank ab oder bewertet sie die Immobilie niedriger als den Kaufpreis, ist die Reservierung verbraucht und der Verkäufer verärgert.

Unterscheiden Sie zwei Papiere. Eine Finanzierungsbestätigung sagt, dass eine Bank Ihre Zahlen geprüft hat und einen Kredit in dieser Größe grundsätzlich für machbar hält. Sie zeigt dem Verkäufer, dass Sie ernsthaft kaufen können. Die Kreditzusage kommt später, wenn die Bank auch die Immobilie geprüft hat. Erst sie gibt Ihnen Sicherheit für den Notartermin.

Bei BBI klärt Maximilian Vigansky die Finanzierung mit Ihnen. Er ist Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung und legt Ihnen Angebote mehrerer Banken vor. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, steht im Beitrag Eigenkapital beim Immobilienkauf, den Weg zur Bank beschreibt Baufinanzierung in Berlin.

Der Vertragsentwurf: 14 Tage nutzen

Den Entwurf schreibt der Notar. Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, bekommen Sie ihn in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Kauf von Privat gilt diese Frist nicht zwingend, die zwei Wochen sollten Sie sich trotzdem nehmen. Lesen Sie den Entwurf vollständig und markieren Sie diese Stellen:

• Kaufpreisfälligkeit. Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, bevor Sie zahlen? Eingetragene Vormerkung, geklärte Vorkaufsrechte und vorliegende Löschungsunterlagen sind üblich.
• Übergabe. Ein konkretes Datum oder die Zahlung als Auslöser. Ab der Übergabe tragen Sie in der Regel Hausgeld und Grundsteuer.
• Mängel. Beim Kauf von Privat ist die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Das gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Was Ihnen der Verkäufer zugesagt hat, gehört deshalb in den Vertrag.
• Sonderumlagen. Wer trägt beschlossene, aber noch nicht fällige Beträge?
• Inventar. Küche und Möbel mit realistischem Wert getrennt aufführen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Änderungswünsche schicken Sie ans Notariat, bevor der Termin steht. Was am Tag selbst passiert und was die Kaufnebenkosten ausmachen, steht in den Ratgebern Notartermin und Grundbuch und Kaufnebenkosten in Berlin. Die Reihenfolge aller Schritte zeigt der Beitrag Kaufablauf bis zum Schlüssel.

Quellen

• § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, Entwurf vor der Beurkundung
• § 19 Wohnungseigentumsgesetz, angemessene Erhaltungsrücklage
• § 577 BGB und § 469 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters und Frist
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung
• § 444 BGB, Haftungsausschluss und Arglist
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz), Vorlage des Energieausweises
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16, Sonderumlage nach Eigentümerwechsel; Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20, Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten