Besichtigung: worauf achten beim Immobilienkauf

Vor dem Termin: was Sie mitnehmen

Lassen Sie sich vorab Exposé, Grundriss und Energieausweis schicken und lesen Sie sie, bevor Sie losfahren. Dann wissen Sie, welche Fläche Sie erwarten, welches Baujahr das Haus hat und womit es beheizt wird. Im Termin vergleichen Sie nur noch.

• Grundriss, ausgedruckt, zum Eintragen von Notizen
• Taschenlampe für Keller, Dachboden und Ecken hinter Schränken
• Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser, wenn Ihre Möbel passen müssen
• Ihr Telefon für Fotos von Typenschildern, Zählern und Schäden
• Eine zweite Person. Wer redet, sieht weniger. Wer zuhört, sieht mehr.

Ein Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt kann nützlich sein. Verlassen Sie sich aber nicht allein auf seine Anzeige. Die Werte hängen stark vom Material ab, und auf Gipskarton zeigt es etwas anderes als auf Ziegel.

Bausubstanz und Feuchte

Feuchte ist der teuerste Mangel, den man bei einer Besichtigung übersehen kann. Fangen Sie unten an. Im Keller riechen Sie sie oft, bevor Sie sie sehen. Achten Sie auf weiße Salzränder an den Wänden, abplatzenden Putz und Wasserflecken am Boden. Ein frisch gestrichener Kellerraum in einem sonst alten Haus ist kein Beweis für ein Problem. Fragen sollten Sie trotzdem.

In der Wohnung schauen Sie hinter Schränke an Außenwänden, in Fensterlaibungen und in Ecken von Bad und Schlafzimmer. Dunkle Punkte dort sind meist Schimmel. Ob er vom Lüften kommt oder von einer Wärmebrücke in der Wand, lässt sich im Termin selten klären. Notieren Sie die Stelle und fragen Sie nach.

Im Berliner Altbau tragen oft Holzbalken die Decken. Knarrende Dielen sind dort normal. Deutlich durchhängende Böden, Risse über Türstürzen oder Balkenköpfe, an denen schon einmal gearbeitet wurde, sollten Sie sich von einem Bausachverständigen ansehen lassen, bevor Sie kaufen. Bei Häusern gehört ein Blick auf Dach, Dachrinnen und den Übergang von Wand zu Sockel dazu.

Zwei Dinge sieht man selten, sollte aber danach fragen. Die Elektrik: Ein alter Sicherungskasten mit Schraubsicherungen und ohne Fehlerstromschalter deutet auf Leitungen, die bei einer Sanierung ohnehin neu gezogen werden. Und die Wasserleitungen: In Häusern mit sehr alten Steigleitungen lohnt die Frage, ob noch Bleirohre verbaut sind und ob die Gemeinschaft sie schon ersetzt hat.

Fenster und Heizung

Das Baujahr eines Fensters verrät oft der Abstandhalter zwischen den Scheiben. Viele Hersteller drucken dort Monat und Jahr ein. Prüfen Sie, ob sich die Flügel leicht öffnen und schließen lassen, ob die Dichtungen weich sind und ob sich zwischen den Scheiben Feuchte niederschlägt. Beschlagene Doppelscheiben von innen lassen sich nicht reparieren, nur tauschen.

Bei der Heizung fotografieren Sie das Typenschild. Darauf stehen Hersteller, Art und meist das Baujahr. Fragen Sie nach dem letzten Wartungsprotokoll und dem Protokoll des Schornsteinfegers.

Für alte Heizkessel gibt es eine Betriebsgrenze. Öl- und Gaskessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen in der Regel nicht weiter betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie sehr kleine und sehr große Anlagen (§ 72 des Gebäudeenergiegesetzes, das seit Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz heißt). Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, in dem der Vorbesitzer wegen einer Ausnahme nicht tauschen musste, hat nach dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit, die Pflicht zu erfüllen (§ 73). Klären Sie vor dem Notartermin mit dem Schornsteinfeger oder einem Energieberater, ob das auf Ihr Haus zutrifft, und rechnen Sie den Austausch in Ihr Budget ein.

Der Energiekennwert im Ausweis hilft beim Vergleich zweier Wohnungen. Ein Beispiel mit zwei Wohnungen von je 80 Quadratmetern:

Beispiel. Der Preis je Kilowattstunde ist eine Annahme für die Rechnung, Ihren tatsächlichen Arbeitspreis finden Sie im Vertrag mit Ihrem Versorger. Ein Verbrauchsausweis spiegelt auch das Heizverhalten der bisherigen Bewohner, ein Bedarfsausweis das Gebäude selbst.

Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Keller, Dach

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, kaufen Sie einen Anteil am ganzen Haus mit. Was dort ansteht, zahlen Sie über Hausgeld und Sonderumlagen mit. Deshalb lohnt der Weg durch das Haus mindestens so sehr wie der durch die Wohnung.

Das Treppenhaus zeigt, wie die Gemeinschaft mit ihrem Haus umgeht. Sind Wände und Geländer gepflegt, funktioniert das Licht, sind Briefkästen und Klingelanlage in Ordnung? Im Keller achten Sie auf Feuchte, auf den Zustand der Leitungen und darauf, ob der Ihnen zugeordnete Kellerraum der aus der Teilungserklärung ist. Fragen Sie, wann Dach, Fassade und Heizungsanlage zuletzt erneuert wurden.

Die Antworten prüfen Sie später in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Steht dort eine größere Sanierung, rechnen Sie Ihren Anteil aus. Wie das geht, zeigt der Beitrag Immobilie kaufen: Was ist zu beachten? mit einem Rechenbeispiel. Hintergründe zur Rücklage stehen im Ratgeber Hausgeld und Sonderumlage, zur Aufteilung des Hauses im Ratgeber Teilungserklärung.

Licht, Lärm und Umgebung

Besichtigungen finden oft zur selben Uhrzeit statt, meist am frühen Abend oder am Samstagvormittag. Kommen Sie für den zweiten Termin zu einer anderen Zeit. Eine Wohnung zur Straße klingt im Berufsverkehr anders als am Wochenende. Ein Balkon nach Westen bekommt am Vormittag keine Sonne.

Öffnen Sie die Fenster und hören Sie eine Minute zu. Liegt eine S-Bahn-Trasse in der Nähe, eine Kneipe im Erdgeschoss, ein Schulhof im Hof? Gehen Sie danach einmal um den Block. Baulücken und Brachflächen können bebaut werden, und dann ist die Aussicht weg. Was für die Nachbarfläche geplant ist, erfahren Sie beim Stadtplanungsamt des Bezirks.

Für die Lage hilft der Bodenrichtwert bei der Einordnung des Preises. Ob das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, was Umbauten später genehmigungspflichtig machen kann, zeigt die Milieuschutz-Karte.

Fragen an Verkäufer und Makler

Diese Fragen sollten im Termin gestellt werden. Die Antworten notieren Sie und gleichen sie später mit den Unterlagen ab.

• Warum wird verkauft, und seit wann steht die Wohnung leer oder ist vermietet?
• Wann wurden Heizung, Fenster, Elektrik und Bad zuletzt erneuert? Gibt es Rechnungen?
• Gab es Wasserschäden oder Schimmel, und wie wurden sie behoben?
• Wie hoch ist das Hausgeld, und welcher Teil davon fließt in die Rücklage?
• Sind Sonderumlagen beschlossen oder in der nächsten Versammlung geplant?
• Gibt es Streit in der Eigentümergemeinschaft oder laufende Verfahren?
• Was bleibt in der Wohnung, etwa Küche, Einbauschränke, Markisen?
• Ist die Wohnung vermietet: Höhe der Miete, Kaution, letzte Mieterhöhung?
• Wie viele Interessenten gibt es, und bis wann will der Verkäufer entscheiden?

Warum die Fragen so konkret sein sollten: Beim Kauf von Privat schließt der Vertrag die Haftung für Mängel fast immer aus. Für Mängel, die der Verkäufer kannte und arglistig verschwiegen hat, haftet er trotzdem (§ 444 BGB). Je genauer Sie gefragt haben, desto klarer ist hinterher, was gesagt wurde.

Unterlagen, die Sie vor Ort sehen sollten

Den Energieausweis muss man Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 GModG). Bitten Sie außerdem um Grundriss und Wohnflächenberechnung, damit Sie die Maße vor Ort vergleichen können. Bei vermieteten Wohnungen gehört der Mietvertrag dazu. Protokolle, Wirtschaftsplan und Grundbuchauszug bekommen Sie meist erst nach dem Termin, wenn Sie ernsthaft interessiert sind. Welche Unterlagen Sie vor einer Reservierung vollständig haben sollten, listet der Beitrag Was ist beim Kauf zu beachten? auf.

Nach der Besichtigung

Schreiben Sie Ihre Eindrücke noch am selben Tag auf, bevor die dritte Wohnung die erste überlagert. Gehen Sie die Fotos durch und notieren Sie offene Fragen. Hat Sie etwas an der Bausubstanz beunruhigt, holen Sie vor der Kaufzusage einen Bausachverständigen dazu. Sein Honorar ist klein gegen einen nassen Keller.

Passt alles, sprechen Sie zuerst mit Ihrer Bank, dann mit dem Makler. Wie es danach weitergeht, zeigt der Beitrag Kaufablauf von der Reservierung bis zum Schlüssel. Den Überblick über alle Schritte gibt der Ratgeber Immobilie kaufen in Berlin.

Quellen

• § 72 Gebäudeenergiegesetz, Betriebsverbot für alte Heizkessel, und § 73, Ausnahme und Frist nach Eigentümerwechsel; seit Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz fortgeführt
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung
• § 444 BGB, Haftungsausschluss und arglistig verschwiegene Mängel
• Effizienzklassen und Ausweisarten: BBI-Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben