Immobilie in Berlin verkaufen, wenn Sie im Ausland leben

Was aus der Ferne geht und was nicht

Vieles, was vor dem Notartermin geschieht, braucht Ihre Anwesenheit nicht. Den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus schließen Sie in Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB). Unterlagen beantragen Sie schriftlich oder lassen sie mit Vollmacht anfordern, Besichtigungen und Übergabe übernimmt Ihr Makler.

Anders liegt es beim Kaufvertrag. Notarielle Online-Verfahren gibt es nach Angaben der Bundesnotarkammer nur für bestimmte Vorgänge im Gesellschaftsrecht und für Registeranmeldungen. Den Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar ausschließlich vor Ort. Die Schritte im Überblick:

Der Notartermin: anreisen oder vertreten lassen

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Bundesnotarkammer rät, möglichst persönlich teilzunehmen, weil Fragen im Termin direkt geklärt werden können. Ist das nicht möglich, gibt es zwei Wege.

Erstens die Vollmacht. Sie bevollmächtigen vor dem Termin eine Person Ihres Vertrauens, die den Vertrag in Ihrem Namen unterschreibt. Im Grundstücksbereich reicht eine privatschriftliche Vollmacht in der Regel nicht: Das Grundbuchamt darf nur Vollmachten akzeptieren, bei denen zumindest die Unterschrift notariell beglaubigt ist (§ 29 GBO). Die Bundesnotarkammer empfiehlt eine notarielle Vollmacht. Stimmen Sie den Umfang vorher mit dem Notariat ab, das den Vertrag beurkundet. Finanziert der Käufer den Kaufpreis, scheitert der Verkauf nach Angaben der Bundesnotarkammer zum Beispiel, wenn die Vollmacht nicht auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung umfasst.

Zweitens die Genehmigung im Nachgang. In Ausnahmefällen kann jemand ohne Vollmacht für Sie auftreten. Der Vertrag wird dann erst wirksam, wenn Sie ihn genehmigen (§ 177 Abs. 1 BGB). Dazu bestätigen Sie mit Ihrer Unterschrift notariell, dass die Erklärungen in Ihrem Sinne abgegeben wurden. Bis dahin hat der Käufer keine Sicherheit, dass der Vertrag zustande kommt. Fordert er Sie zur Genehmigung auf, können Sie sie nur innerhalb von zwei Wochen erklären; danach gilt sie als verweigert (§ 177 Abs. 2 BGB).

Vollmacht und Genehmigung kosten zusätzlich, weil ein weiterer notarieller Schritt nötig ist. Nehmen Sie selbst teil und sprechen nicht ausreichend Deutsch, muss der Notar Ihnen die Niederschrift übersetzen, statt sie nur vorzulesen; auf Verlangen bekommen Sie die Übersetzung auch schriftlich. Übersetzt der Notar nicht selbst, zieht er eine Dolmetscherin oder einen Dolmetscher hinzu (§ 16 BeurkG). Den Ablauf des Termins beschreibt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Unterschrift im Ausland beglaubigen

Für Vollmacht oder Genehmigung müssen Sie nicht nach Berlin reisen. Deutsche Konsularbeamtinnen und Konsularbeamte dürfen Unterschriften beglaubigen und Erklärungen beurkunden; ihre Urkunden stehen denen eines Notars in Deutschland gleich (§ 10 Abs. 1 und 2 Konsulargesetz). Für eine Unterschriftsbeglaubigung müssen Sie persönlich erscheinen. Nach Angaben des Auswärtigen Amts bietet nicht jede Auslandsvertretung jede Beurkundung an, und anders als ein Notar in Deutschland sind Konsularbeamte zur Beurkundung nicht verpflichtet. Klären Sie deshalb rechtzeitig mit der Botschaft oder dem Konsulat, ob Ihnen dort geholfen werden kann. Die Gebühren richten sich nach dem Bundesgebührengesetz.

Der andere Weg führt über eine Notarin oder einen Notar in Ihrem Wohnsitzland. Damit eine solche ausländische Urkunde in Deutschland anerkannt wird, braucht sie je nach Staat einen Nachweis ihrer Echtheit. In den Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961 ist das die Apostille, die eine Behörde des Staates ausstellt, in dem die Urkunde entstanden ist. Sonst bestätigt die deutsche Auslandsvertretung die Echtheit durch eine Legalisation (§ 13 Konsulargesetz). Mit einigen Staaten bestehen Abkommen, nach denen bestimmte Urkunden ohne beides verwendet werden können. Ob eine ausländische Urkunde ohne weiteren Nachweis als echt anerkannt wird, entscheiden die deutschen Stellen nach Angaben des Auswärtigen Amts selbst.

Klären Sie Wortlaut, Sprache und Form der Vollmacht deshalb vor der Unterschrift mit dem Notariat in Berlin, das den Vertrag beurkundet.

Unterlagen aus der Ferne besorgen

Den Grundbuchauszug bekommen Sie als Eigentümer ohne weitere Begründung. Den Antrag stellen Sie schriftlich per Post oder Fax, formlos oder mit dem Formular des Landes, bei jedem Berliner Amtsgericht mit Grundbuchamt. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Online abrufen können Sie das Grundbuch nicht: Das automatisierte Abrufverfahren steht Notaren, Behörden, Gerichten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren offen. Wer mit Vollmacht für Sie einsehen soll, legt die Vollmacht im Original vor.

Auch andere Auskünfte gehen schriftlich. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragen Sie per Post, Fax oder eingescannt per E-Mail, jeweils mit eigenhändiger Unterschrift; den Auszug aus der Flurkarte auch online. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann Ihr Makler Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Bauakte und die Unterlagen vom Verwalter für Sie anfordern. Welche Papiere ein Verkauf braucht, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Makler und Notar müssen ihre Vertragspartner nach dem Geldwäschegesetz identifizieren (§ 11 GwG). Halten Sie dafür einen gültigen Personalausweis oder Reisepass bereit.

Leerstand und Vermietung

Steht Ihre Wohnung oder Ihr Haus leer, während Sie im Ausland leben, gilt das Berliner Zweckentfremdungsverbot. Länger als drei Monate darf Wohnraum ohne Genehmigung nicht leer stehen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG). Danach müssen Sie den Leerstand dem Bezirksamt unverzüglich anzeigen und begründen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG) und brauchen eine Genehmigung. Eine Ausnahme für die Zeit des Verkaufs sieht das Gesetz nicht vor.

Anders liegt es, wenn Sie die Wohnung selbst als Zweitwohnung nutzen. Das gilt als Wohnen, und Zeiten Ihrer Abwesenheit zählen nicht als Leerstand, solange die eigene Nutzung echt ist (Ausführungsvorschriften zum Zweckentfremdungsverbot, Nr. 7). Einzelheiten und Gebühren stehen im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf.

Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein und übernimmt auch die Mietsicherheit (§ 566, § 566a BGB). Halten Sie Mietverträge mit Nachträgen und einen Nachweis über die Kaution bereit. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB); mehr dazu im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.

Steuerfragen vor dem Notartermin

Steuerliche Fragen zum Verkauf klären Sie bitte vor dem Notartermin mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Grundlagen stehen im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Steuerberatung gehört nicht zu unseren Leistungen.

Was wir vor Ort übernehmen

Besichtigungen, Unterlagen und die Abstimmung mit dem Notar übernehmen wir vor Ort. Sie müssen dafür nicht jedes Mal anreisen. Im Einzelnen, wie auf der Seite Verkaufen mit BBI beschrieben:

• Wir sehen uns die Immobilie vor Ort an und nennen eine Preisspanne samt Rechenweg. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
• Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle und Wohnflächenberechnung holen wir. Fehlt der Energieausweis oder ist er abgelaufen, lassen wir ihn ausstellen und übernehmen die Kosten.
• Besichtigt wird in Einzelterminen, nach jedem Termin bekommen Sie eine Rückmeldung.
• Mindestens alle zwei Wochen erhalten Sie einen Bericht in Textform, also per E-Mail oder auf Papier, über Anfragen, Besichtigungen und Kaufangebote.
• Den Kaufvertragsentwurf stimmen wir mit dem Notariat ab. Nach dem Notartermin organisieren wir die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselliste.

Dieser Umfang gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien im Alleinauftrag; maßgeblich ist Ihr Maklervertrag. Was Ihre Immobilie heute bringen kann, zeigt eine Immobilienbewertung in Berlin. Verkaufen Sie ein Grundstück, hilft der Ratgeber Grundstück verkaufen in Berlin.

Quellen

• Bundesnotarkammer (notar.de): Notartermin, auch ohne mich?, 5. November 2020, persönliche Anwesenheit, notarielle Vollmacht, vollmachtlose Vertretung und Genehmigung, Mehrkosten
• Bundesnotarkammer (notar.de): Vorsicht vor privatschriftlichen Vollmachten, 3. September 2021, Grundbuchamt, beglaubigte Unterschrift, Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
• Bundesnotarkammer (notar.de): Notarielle Online-Verfahren, Gesellschaftsrecht und Registeranmeldungen; Immobilienkauf nur vor Ort
• Auswärtiges Amt: Beurkundungen und Beglaubigungen durch deutsche Auslandsvertretungen, Gleichstellung mit Notar, persönliche Anwesenheit, keine Pflicht zur Beurkundung, Gebühren
• Auswärtiges Amt: Internationaler Urkundenverkehr, Legalisation, Haager Apostille vom 5. Oktober 1961, Abkommen
• § 10 Konsulargesetz (KonsG), Beurkundungen und Beglaubigungen
• § 13 KonsG, Legalisation ausländischer öffentlicher Urkunden
• § 29 Grundbuchordnung (GBO), Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden
• § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Beurkundung des Grundstückskaufvertrags
• § 177 BGB, Vertragsschluss ohne Vertretungsmacht, Genehmigung
• § 16 Beurkundungsgesetz (BeurkG), Übersetzung der Niederschrift
• § 656a BGB, Textform des Maklervertrags
• § 11 Geldwäschegesetz (GwG), Identifizierung
• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
• § 566a BGB, Mietsicherheit
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
• Service Berlin: Grundbuch, Abschrift, schriftlicher Antrag per Post oder Fax, Vollmacht im Original, 10 und 20 Euro
• Service Berlin: Führung des Grundbuchs, elektronisches Grundbuch, automatisiertes Abrufverfahren
• Service Berlin: Liegenschaftskataster, Auskunft und Auszug, Antrag online oder schriftlich
• Service Berlin: Baulastenverzeichnis, Auskunft, Antrag per Post, Fax oder eingescannt per E-Mail
• § 2 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Leerstand länger als drei Monate
• § 5 ZwVbG, Anzeige des Leerstands
• Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV-ZwVb), Amtsblatt für Berlin Nr. 54 vom 20. Dezember 2024, Nr. 7, selbst genutzte Zweitwohnung

Alle Quellen abgerufen am 10. Oktober 2026.