Teilungserklärung und Umwandlungsverbot in Berlin

Braucht die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Berlin eine Genehmigung?

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der der Eigentümer sein Grundstück in Miteigentumsanteile teilt. Mit jedem Anteil ist Sondereigentum an einer Wohnung verbunden. Der Eigentümer gibt die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab (§ 8 Abs. 1 WEG), in der Praxis setzt sie ein Notariat auf. Nach der Eintragung legt das Grundbuchamt für jeden Anteil ein eigenes Wohnungsgrundbuch an (§ 7 Abs. 1 WEG). Erst dann stehen die Einheiten als Eigentumswohnungen im Grundbuch.

„Umwandlungsverbot“ ist ein ungenauer Begriff: Es gibt keinen Verbotsfall ohne Ausnahme, sondern einen Genehmigungsvorbehalt.

Was § 250 BauGB regelt und wie lange er gilt

§ 250 BauGB trägt die Überschrift „Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“. Sie wirkt nur, wenn ein Land solche Gebiete per Verordnung bestimmt hat. Berlin hat das getan: Die Verordnung vom 11. November 2025 (Gesetz- und Verordnungsblatt 2025, Seite 576) erklärt das ganze Land Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie trat am 1. Januar 2026 in Kraft und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.

Das Bundesrecht setzt dieses Ende vor: Eine Verordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten. Eine längere Geltung sieht das heutige Recht nicht vor.

Das Genehmigungserfordernis erfasst die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum und Teileigentum an Wohngebäuden, die bereits bestanden, als die erste Verordnung in Kraft trat. Zwei Fälle sind ausgenommen:

• Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, etwa durch einen Dachausbau.
• Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen. Das Gesetz erlaubt den Ländern eine Zahl zwischen drei und 15; die Berliner Verordnung nennt keine abweichende, deshalb gilt fünf.

Auch Umwege fallen unter die Genehmigung (§ 250 Abs. 6 BauGB). Das betrifft Dauerwohnrechte nach den §§ 30 und 31 WEG sowie Bruchteilseigentum mit zugewiesenen Räumen und ausgeschlossener Aufhebung der Gemeinschaft.

Wie stark die Regel die Zahl der Umwandlungen bremst, zeigt das Monitoring der Senatsverwaltung. Danach wurden 2024 nach § 250 BauGB 142 Wohnungen umgewandelt, im ersten Halbjahr 2025 waren es noch 57.

Wann die Genehmigung erteilt werden muss

§ 250 Abs. 3 BauGB nennt fünf Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist:

• Das Grundstück gehört zu einem Nachlass, und Miterben oder Vermächtnisnehmer sollen Wohnungseigentum erhalten.
• Das Wohnungseigentum wird zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert.
• Das Wohnungseigentum wird zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert.
• Ein Absehen von der Aufteilung ist auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar.
• Ohne Genehmigung ließen sich Übertragungsansprüche Dritter nicht erfüllen, die vorher durch eine Vormerkung gesichert wurden.

Außerhalb dieser Fälle darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn das für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist (§ 250 Abs. 4 BauGB). Sie kann dann auch mit einer Auflage erteilt werden.

Für die Fälle der Familien-, Nachlass- und Mieterverkäufe kann die Genehmigung festlegen, dass auch der spätere Verkauf der einzelnen Wohnungen genehmigt werden muss. Dieser Vorbehalt wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen und erlischt, sobald die Verordnung außer Kraft tritt (§ 250 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BauGB). Käufer sehen den Vermerk im Grundbuch.

Milieuschutz und § 250: welche Regel gilt wo

In Milieuschutzgebieten (Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) bedürfen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Länder können per Verordnung auch die Begründung von Wohnungseigentum dort genehmigungspflichtig machen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Berlin nutzt das seit dem 14. März 2015, die Verordnung wurde zuletzt am 18. Februar 2025 neu erlassen.

Das Verhältnis zu § 250 ist gesetzlich geregelt: Im räumlichen Anwendungsbereich der Verordnung nach § 250 geht diese den Verordnungen nach § 172 vor (§ 250 Abs. 7 BauGB). Das gilt nicht, wo nach § 250 keine Genehmigungspflicht besteht, etwa bei Gebäuden mit bis zu fünf Wohnungen. Dort bleibt die Genehmigungspflicht nach der Umwandlungsverordnung 2025 bestehen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, GVBl. 2025 S. 129), sie gilt vom 13. März 2025 bis zum Ablauf des 12. März 2030. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB).

Unabhängig davon können im Milieuschutzgebiet bauliche Änderungen am Gebäude genehmigungspflichtig sein, und die Gemeinde hat im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Ob Ihr Haus in einem Gebiet liegt, zeigt unsere Seite Milieuschutz-Karte Berlin. Zum Vorkaufsrecht der Mieter und der Gemeinde lesen Sie Vorkaufsrecht der Mieter.

Vom Antrag bis ins Grundbuch

Der Antrag geht an das für Planen zuständige Amt des Bezirks, in dem das Gebäude steht (§ 2 der Berliner Verordnung). Ein Negativattest, also die Bestätigung, dass keine Genehmigungspflicht besteht, kann beim Bezirksamt Treptow-Köpenick formlos beantragt werden. Eine feste Bearbeitungsdauer nennt die Senatsverwaltung nicht.

Das Grundbuchamt darf die Aufteilung nur eintragen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 BauGB). Hat das Haus nicht mehr als fünf Wohnungen, stellt das Bezirksamt Treptow-Köpenick auf Antrag ein Negativattest zur Vorlage beim Grundbuchamt aus; bei anderen Bezirken fragen Sie nach dem Verfahren. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Der Eintragungsbewilligung müssen deshalb zwei Anlagen beiliegen (§ 7 Abs. 4 WEG): ein Aufteilungsplan, also eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung der Aufteilung, und die Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit vorliegen.

In Berlin stellt das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirks die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Das Bezirksamt Reinickendorf nennt diese Anforderungen:

• Jede Einheit muss durch Wände und Decken in sich abgeschlossen sein.
• Der Zugang muss über das gemeinschaftliche Eigentum möglich sein, etwa Treppenhaus oder Flur.
• Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses, zum Beispiel Kellerräume, müssen verschließbar sein.
• Garagenstellplätze gelten nur mit dauerhaften Markierungen als abgeschlossen.

Welche Unterlagen genau nötig sind, steht im Hinweisblatt des jeweiligen Amts. Prüfen Sie vor dem Notartermin, ob jede Wohnung einen eigenen Zugang vom Treppenhaus hat.

Folgen für Mieter und Käufer

Wird an vermieteten Wohnungen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, hat das zwei Folgen für den Verkauf.

• Vorkaufsrecht: Verkaufen Sie die Wohnung an einen Dritten, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 BGB). Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Mehr dazu unter Vorkaufsrecht der Mieter.
• Kündigungsbeschränkung: Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Verkauf berufen. Das Land kann die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB). Berlin hat das getan: Die Frist beträgt zehn Jahre (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023, GVBl. S. 228, gültig bis 30. September 2033).

Eigentümer eines ganzen Hauses müssen nicht aufteilen. Der Verkauf im Ganzen an einen Kapitalanleger geht ohne Teilungserklärung und ohne Genehmigung nach § 250. Welcher Weg mehr bringt, hängt von Wohnungszahl, Mietstruktur und der Genehmigungsaussicht ab. Orientierung gibt unsere Immobilienbewertung; zum Verkauf im Ganzen lesen Sie Zinshaus verkaufen.

Teilungserklärung beim Wohnungskauf lesen

Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, sollte die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan kennen. Achten Sie auf diese Punkte:

• Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Räume sind Sondereigentum, Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, bleiben gemeinschaftlich (§ 5 WEG). Davon hängt ab, was Sie allein verantworten und was die Gemeinschaft trägt.
• Miteigentumsanteil: Nach dem Anteil richten sich Nutzungen und, wenn nichts anderes bestimmt ist, die Kosten (§ 16 WEG).
• Sondernutzungsrechte: Flächen im Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel Garten oder Stellplatz, können einer Wohnung durch Vereinbarung als Sondernutzungsrecht zugeordnet sein (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 WEG). Prüfen Sie, ob das im Plan und im Grundbuch steht.
• Vereinbarungen unter den Eigentümern: Sie wirken gegen einen Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
• Veräußerungsbeschränkung: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass der Verkauf der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf. Ohne Zustimmung ist der Verkauf unwirksam (§ 12 WEG).
• Genehmigungsvermerk: Steht im Wohnungsgrundbuch ein Vorbehalt nach § 250 BauGB, braucht auch Ihr Verkauf eine Genehmigung.

Zu Hausgeld, Rücklage und Umlagen vor dem Verkauf lesen Sie Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf. Welche weiteren Papiere Käufer erwarten, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf. Den Gesamtablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Berlin.

Quellen

• § 250 Baugesetzbuch (BauGB), Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
• § 172 BauGB, Erhaltungssatzung
• § 24 BauGB, allgemeines Vorkaufsrecht
• § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), vertragliche Einräumung von Sondereigentum
• § 5 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
• § 7 WEG, Grundbuchvorschriften, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheit
• § 8 WEG, Teilung durch den Eigentümer
• § 10 WEG, allgemeine Grundsätze, Wirkung gegen Sondernachfolger
• § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung
• § 16 WEG, Nutzungen und Kosten
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin vom 13. Juni 2023 (Vorlage Abgeordnetenhaus)
• Senatsverwaltung Berlin, Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB
• Verordnung vom 11. November 2025, Wortlaut (GVBl. 2025, S. 576)
• Amtsblatt für Berlin, Begründung zur Verordnung vom 11. November 2025
• Senatsverwaltung Berlin, Monitoring der Umwandlungsverordnungen, Jahresbericht 2024 (Pressemitteilung vom 25. September 2025)
• Bezirksamt Treptow-Köpenick, Umwandlung in Wohn- oder Teileigentum nach § 250 BauGB
• Bezirksamt Reinickendorf, Abgeschlossenheit nach dem WEG