Zinshaus und Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen

Wie läuft der Verkauf eines Zinshauses in Berlin ab?

Der Weg vom ersten Gespräch bis zur Übergabe lässt sich in sechs Schritte gliedern.

1. Daten sammeln. Mietliste, Mietverträge, Grundbuchauszug, Energieausweis und die Abrechnungen der letzten Jahre.
2. Wert ermitteln. Aus Jahreskaltmiete, Kaufpreisfaktor und Ertragswert ergibt sich eine Preisspanne. Die Verfahren erklärt der Beitrag zur Wertermittlung in Berlin.
3. Maklervertrag schließen. Die gesetzliche Halbteilung der Provision gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§§ 656b bis 656d BGB), nicht für ein Zinshaus. Wir halten deshalb vor der Vermarktung in Textform fest, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt.
4. Vermarkten. Zinshäuser gehen oft diskret an Anleger, die uns ihr Suchprofil genannt haben.
5. Verhandeln und prüfen. Der Käufer prüft Mietliste und Unterlagen.
6. Notar und Übergabe. Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei der Übergabe wechseln Mietkautionen und Unterlagen zum Käufer.

Den allgemeinen Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Berlin, unser Angebot für Anleger-Häuser die Seite Zinshaus verkaufen.

Wie entsteht der Preis eines Zinshauses?

Anleger kaufen Mieteinnahmen. Deshalb rechnen sie mit dem Kaufpreisfaktor: dem Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete ohne Heiz- und Nebenkosten. Er sagt, wie viele Jahresmieten im Preis stecken.

Die aktuellen Berliner Werte, jeweils für beurkundete Verkäufe von Mehrfamilienhäusern:

• Berlin im Mittel: 20,9 im Jahr 2026, 22,4 im Jahr 2025. Der Höchststand lag 2021 bei 32,1.

Quelle ist Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses, Stand 13.10.2026 (ausgewertet sind 114 von 490 Kauffällen, der Wert ändert sich laufend). Amtlich sind allein die Angaben des Gutachterausschusses. Alle Bezirke zeigt die Seite Kaufpreisfaktor Berlin. Der rechnerische Faktor aus den geforderten Preisen für Eigentumswohnungen (rund 30,6) lässt sich damit nicht vergleichen: Objektart, Datenbasis und Zeitpunkt sind verschieden.

Rechenbeispiel mit Annahmen

Die Jahreskaltmiete ist angenommen, der Faktor stammt aus den Werten oben.

• Jahreskaltmiete des Hauses (Annahme): 120.000 Euro
• Faktor 20,9 (Berliner Mittelwert): 120.000 Euro × 20,9 = 2.508.000 Euro

Jeder Punkt Faktor ist bei dieser Miete 120.000 Euro wert. Teilen Sie 100 durch den Faktor, erhalten Sie die Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis vor allen Kosten: 100 ÷ 20,9 ergibt rund 4,8 Prozent. Kosten und Steuern fehlen darin.

Was bedeutet Ertragswert beim Zinshaus?

Gutachter und Banken bewerten ein Haus über den Ertragswert. Er wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV). Die Rechnung hat vier Teile.

• Rohertrag: die Mieten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbar sind. (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV)
• Reinertrag: Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1). Dazu gehören Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten (§ 32).
• Liegenschaftszinssatz: die marktübliche Verzinsung solcher Häuser, dem Objekt angepasst (§ 33).
• Restnutzungsdauer und Bodenwert: Der Reinertragsanteil der Gebäude wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt hinzu (§ 28).

Für Berlin veröffentlicht der Gutachterausschuss die Liegenschaftszinssätze. Zum Stichtag 31.12.2024 liegen sie in der Gebietsgruppe City bei Kaltmieten von 8 bis 12 Euro je Quadratmeter zwischen 3,3 und 3,9 Prozent, mit Korrekturen für einzelne Altbezirke. In seinem Modell nimmt er für Altbauten bis 1918 eine Restnutzungsdauer von 55 Jahren bei gutem, 40 bei normalem und 25 bei schlechtem Zustand an. Die Zinssätze ersetzen nicht automatisch die Marktanpassung, wenn sich die Preise nach dem Stichtag bewegt haben.

Der Ertragswert ist ein Rechenwert und kein Verkaufspreis. Er zeigt aber, ob ein Wunschpreis zu den Mieten passt.

Wie wirkt die Mieterstruktur auf den Preis?

Mit dem Verkauf wechselt der Vermieter, die Mietverhältnisse bleiben. Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich während seiner Eigentumszeit aus dem Mietverhältnis ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer haftet für den Erwerber wie ein Bürge. Teilt er den Mietern den Eigentumsübergang mit, wird er von dieser Haftung frei, sofern der Mieter nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).

Für den Preis zählt, was die Mietliste hergibt:

• Höhe der Mieten im Vergleich zum Markt. Weichen die Erträge wesentlich vom Marktüblichen ab, darf der Gutachter mit zeitlich unterschiedlichen Erträgen rechnen (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV).
• Leerstand und Zahlungsrückstände. Sie fließen über das Mietausfallwagnis in die Bewirtschaftungskosten ein (§ 32 Abs. 4 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss hat Kauffälle mit mehr als 20 Prozent Leerstand nicht in seine Zinssätze einbezogen.

Muss das Haus aufgeteilt werden?

Nein. Ein Zinshaus lässt sich im Ganzen an einen Anleger verkaufen, ohne Teilungserklärung. Die Mietverträge laufen unverändert weiter. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist ein eigener Weg.

• Genehmigung. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bedarf die Begründung von Wohnungseigentum an Bestandsgebäuden der Genehmigung, außer bei nicht mehr als fünf Wohnungen (§ 250 Abs. 1 BauGB). Die Berliner Verordnung darf nach Bundesrecht höchstens bis zum 31. Dezember 2030 gelten.
• Erhaltungsgebiet. Dort kann eine zweite Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzukommen.
• Mieterrechte. Verkauft der Eigentümer eine vermietete Wohnung an einen Dritten, nachdem Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Beim Verkauf des ungeteilten Hauses entsteht es grundsätzlich nur, wenn sich der Verkäufer im Kaufvertrag selbst zur Aufteilung verpflichtet (BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12). Auf Eigenbedarf kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren berufen, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB); in Berlin gilt eine Frist von zehn Jahren (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023, bis 30. September 2033).

Plant ein Käufer nach dem Kauf eine Aufteilung, wirkt sich das auf seinen Preis aus. Wir prüfen das vorab. Teilungserklärung und Genehmigungspflicht erklären wir im Ratgeber Teilungserklärung und Umwandlungsverbot.

Was bedeuten Vorkaufsrecht und Milieuschutz für den Verkauf?

Milieuschutzgebiete sind Erhaltungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dort bedürfen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Für den Verkauf zählt vor allem das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Es besteht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB), darf aber nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt (§ 24 Abs. 3). Ob Ihr Haus in einem Gebiet liegt, zeigt unsere Milieuschutz-Karte Berlin.

Der Ablauf nach dem Notartermin ist gesetzlich geregelt:

• Der Inhalt des Kaufvertrags geht unverzüglich an die Gemeinde (§ 28 Abs. 1 BauGB).
• Die Gemeinde kann das Recht nur binnen drei Monaten nach dieser Mitteilung durch Verwaltungsakt ausüben (§ 28 Abs. 2).
• Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen nachgewiesen ist. Auf Antrag stellt die Gemeinde dazu ein Zeugnis aus (§ 28 Abs. 1).
• Übersteigt der Kaufpreis den Verkehrswert, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen. Dann darf der Verkäufer binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit zurücktreten (§ 28 Abs. 3).

Ausgeschlossen ist die Ausübung unter anderem beim Verkauf an den Ehegatten oder an nahe Verwandte (§ 26 Nr. 1 BauGB). Der Käufer kann sie unter den Voraussetzungen des § 27 BauGB abwenden. Planen Sie nach der Beurkundung bis zu drei Monate Wartezeit ein, und klären Sie mit dem Notar, wie die Fälligkeit des Kaufpreises an das Zeugnis der Gemeinde geknüpft wird. Zum Vorkaufsrecht der Mieter lesen Sie Vorkaufsrecht der Mieter.

Welche Unterlagen braucht der Käufer?

• Mietliste mit Fläche, Kaltmiete, Vorauszahlung und Vertragsbeginn je Wohnung
• Mietverträge samt Nachträgen und Nachweise über Mietkautionen
• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise über Instandhaltungen und Modernisierungen
• Bauunterlagen und Pläne, soweit vorhanden
• bei bereits aufgeteilten Häusern die Teilungserklärung

Was Käufer bei jeder Immobilie erwarten, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf. Die Mietliste muss mit den Verträgen übereinstimmen, denn der Käufer rechnet seinen Preis daraus.

Welche typischen Fehler kosten Geld?

• Preis über die Wohnfläche. Entscheidend sind die Mieten.
• Zwei Faktoren vermischen. Der Faktor aus Anzeigen (rund 30,6) und der aus beurkundeten Verkäufen (20,9) messen Verschiedenes.
• Mietliste mit Lücken. Weichen Liste und Verträge ab, gibt das dem Käufer Anlass, den Preis neu zu verhandeln.
• Vorkaufsrecht zu spät klären. Wer die drei Monate nicht einplant, verschiebt Zahlung und Übergabe.
• Provision erst spät regeln. Beim Zinshaus gibt es keine gesetzliche Halbteilung.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus aus den Mieten ergibt, schreiben Sie uns über die Kontaktseite. Eine erste Einschätzung finden Sie auch in unserer Immobilienbewertung.

Quellen

• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 24 Baugesetzbuch (BauGB), allgemeines Vorkaufsrecht
• § 26 BauGB, Ausschluss des Vorkaufsrechts
• § 27 BauGB, Abwendung des Vorkaufsrechts
• § 28 BauGB, Verfahren und Entschädigung
• § 172 BauGB, Erhaltungssatzung
• § 250 BauGB, Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
• § 27 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Grundlagen des Ertragswertverfahrens
• § 28 ImmoWertV, allgemeines Ertragswertverfahren
• § 31 ImmoWertV, Reinertrag, Rohertrag
• § 32 ImmoWertV, Bewirtschaftungskosten
• § 33 ImmoWertV, objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025, Stichtag 31.12.2024
• Senatsverwaltung Berlin, Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB
• Guthmann Estate, Market Intelligence Berlin, Apartment Buildings (Stand 13.10.2026, abgerufen am 20.10.2026)