Vermietete Wohnung kaufen in Berlin

Kapitalanlage oder Selbstnutzung

Dieselbe Wohnung ist für zwei Käufer zwei verschiedene Geschäfte. Der Kapitalanleger kauft einen laufenden Mietvertrag. Er rechnet mit der Miete, setzt Zinsen, Abschreibung und die nicht umlagefähigen Kosten als Werbungskosten an und hält die Wohnung meist länger als zehn Jahre, damit ein späterer Gewinn steuerfrei bleibt (Spekulationsfrist).

Der Selbstnutzer kauft eine Wohnung, in die er heute nicht einziehen kann. Vermietete Wohnungen sind oft günstiger als leere, gerade deshalb. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wann der Mieter auszieht, und das kann niemand vorhersagen. Wer in drei Jahren selbst einziehen muss, sollte keine vermietete Wohnung kaufen, die nach einer Umwandlung verkauft wird.

Ein Mittelweg: Sie kaufen vermietet als Anlage und planen den Einzug erst, wenn der Mieter von sich aus geht. Das funktioniert, wenn Ihre Finanzierung auch mit der heutigen Miete trägt.

Der Mietvertrag geht mit

Kauf bricht nicht Miete. Mit der Eintragung im Grundbuch treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Auch die Mietkaution geht auf Sie über (§ 566a BGB). Lassen Sie sich deshalb vor dem Notartermin geben:

• den Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen, auch mündlichen, soweit der Verkäufer sie kennt
• die Mieterhöhungen der letzten Jahre mit Datum und Begründung
• einen Nachweis über die Kaution und wo sie angelegt ist
• die letzte Betriebskostenabrechnung an den Mieter
• Hinweise auf Streit, Mietminderungen oder Rückstände

Prüfen Sie, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Beides bestimmt, wie sich Ihre Einnahmen in den nächsten Jahren entwickeln, und schließt Erhöhungen nach dem Mietspiegel weitgehend aus.

Eigenbedarf und Sperrfristen

Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse, das eine Kündigung erlaubt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurden, schiebt § 577a BGB diese Kündigung hinaus. Bundesweit sind es drei Jahre ab dem Verkauf. Die Länder dürfen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, und Berlin hat das für das ganze Stadtgebiet getan. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 gilt bis zum 30. September 2033.

Die zehn Jahre zählen ab dem ersten Verkauf nach der Umwandlung, nicht ab Ihrem Kauf. Wurde die Wohnung vor sieben Jahren erstmals verkauft, bleiben drei Jahre. Wann das war, steht im Grundbuch und in den Verkaufsunterlagen.

Eine Falle für Käufer, die gemeinsam kaufen: Erwerben mehrere Personen oder eine Gesellschaft ein vermietetes Haus, gilt die Sperre nach § 577a Abs. 1a BGB auch ohne Umwandlung. Ausgenommen sind Käufer, die zur selben Familie oder zum selben Haushalt gehören.

Nach Ablauf der Sperre gelten die normalen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten, je nach Mietdauer (§ 573c BGB). Der Mieter kann außerdem einer Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Hat der Mieter beim ersten Verkauf sein Vorkaufsrecht nicht genutzt, kann er es später nicht nachholen.

Vorkaufsrecht, Einzug auf Vereinbarung und Finanzierung

Kaufen Sie eine Wohnung beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, kann der Mieter Ihren Vertrag übernehmen. Er hat zwei Monate Zeit, nachdem ihm der Verkäufer den Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt hat (§ 577 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB). Übt er das Recht aus, kauft er zu Ihren Bedingungen, und Sie gehen leer aus. Ihre Kosten für Finanzierungszusage oder Gutachten sind dann verloren. Fragen Sie deshalb vorher, ob es der erste Verkauf nach der Aufteilung ist.

Wer früher einziehen will, als das Gesetz erlaubt, kann sich nur mit dem Mieter einigen. Manche Mieter ziehen gegen eine Zahlung oder eine Hilfe bei der Wohnungssuche aus. Ein solcher Aufhebungsvertrag ist freiwillig. Rechnen Sie nicht damit, bevor er unterschrieben ist, und lassen Sie ihn von einer Anwältin oder einem Anwalt aufsetzen.

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage schaut die Bank auf zwei Dinge: ob die Miete die Rate zu einem guten Teil trägt, und ob Ihr übriges Einkommen reicht, wenn die Miete einmal ausfällt. Dazu kommen die Kosten, die Sie nicht umlegen können. Planen Sie außerdem eine Reserve für Leerstand zwischen zwei Mietern und für Reparaturen in Ihrer Wohnung ein, denn die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum. Mehr dazu unter Baufinanzierung in Berlin und Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Mietpreisbremse und Mieterhöhung

Zwei Regeln begrenzen, was die Wohnung künftig einbringt. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete in Berlin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, gültig bis 31. Dezember 2029). Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung, Einzelheiten im Ratgeber Mietpreisbremse Berlin.

Im laufenden Vertrag darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, wenn sie 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: In Berlin höchstens 15 Prozent in drei Jahren. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte.

Beispielwerte. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel; unser Mietrechner Berlin rechnet sie für eine Adresse aus.

Rendite rechnen: Faktor und Bruttomietrendite

Zwei Kennzahlen reichen für den ersten Vergleich. Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung zahlen: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100.

Beides ist nur ein Anfang. Die Bruttomietrendite lässt Kaufnebenkosten und die Kosten weg, die Sie als Vermieter selbst tragen. Deshalb rechnen wir im Beispiel auch die Nettomietrendite aus.

Beispielwerte. Kaufnebenkosten: 6,0 % Grunderwerbsteuer, 1,8 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklerprovision. Die 130 € im Monat stammen aus dem Hausgeld-Beispiel im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.

Rechnen Sie auch mit der Zukunft. Liegt die heutige Miete weit unter dem Mietspiegel, steigt sie nur in den Schritten der Kappungsgrenze. Liegt sie darüber, kann sie bei einem Mieterwechsel wegen der Mietpreisbremse sinken. Beides ändert die Rendite. Fragen Sie deshalb nach der Miete je Quadratmeter und vergleichen Sie sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für Lage, Baujahr und Ausstattung.

Zum Vergleich: Für ganze Mehrfamilienhäuser in Berlin lag der Faktor zuletzt bei 21,1 Jahresmieten, gemessen an der Mitte aller beurkundeten Verkäufe (Auswertung von Transaktionsdaten des Gutachterausschusses). Eigentumswohnungen sind teurer pro Euro Miete, weil sie auch an Selbstnutzer verkauft werden. Werte je Bezirk stehen auf der Seite Kaufpreisfaktor Berlin, ein ausführlicher Leitfaden unter Wohnung als Kapitalanlage.

Abschreibung kurz erklärt

Als Vermieter dürfen Sie den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Jahre abschreiben. Der Grundstücksanteil zählt nicht. Der Satz hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG): 2 Prozent im Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertig wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden. Anteilige Kaufnebenkosten erhöhen die Grundlage.

Neben der Abschreibung zählen die Zinsen für das Darlehen, die nicht umlagefähigen Kosten und Reparaturen in der Wohnung zu den Werbungskosten. Die Tilgung dagegen nicht, sie ist Vermögensaufbau. Wer mit Steuerersparnis rechnet, rechnet deshalb mit dem persönlichen Steuersatz und nicht mit einer Faustformel aus dem Prospekt.

Ein Beispiel: Entfallen von 300.000 Euro Kaufpreis 225.000 Euro auf das Gebäude, Baujahr 1995, sind das 225.000 × 2 % = 4.500 Euro Abschreibung im Jahr. Wie die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude zustande kommt und welche Sonderregeln gelten, steht im AfA-Guide 2026. Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall gehört zur Steuerberatung.

Quellen

• § 566 und § 566a BGB, Kauf bricht nicht Miete, Mietsicherheit
• § 573, § 573c, § 574 und § 577a BGB; Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. S. 228), gültig bis 30. September 2033
• § 556d BGB mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, gültig bis 31. Dezember 2029
• § 558 Abs. 1 und 3 BGB; Senat Berlin zur Kappungsgrenzen-Verordnung, 15 Prozent in drei Jahren bis 2028
• § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz, lineare Abschreibung von Gebäuden
• Kaufpreisfaktoren: BBI-Auswertung Kaufpreisfaktor Berlin auf Basis IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 und Transaktionsdaten des Gutachterausschusses Berlin