Haus bei Trennung: Bruchteilsgemeinschaft und Zugewinn

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, gelten die Regeln der Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741 BGB). Beim Haus sind das die Eigentümer im Grundbuch. Im Zweifel haben sie gleiche Anteile (§ 742 BGB). Ob das so ist, zeigt der Grundbuchauszug. Wem das Haus gehört, erklärt unser Beitrag zur Immobilie bei Scheidung.

Für den Alltag in der Gemeinschaft sagt das Gesetz:

• Verfügung: Jeder darf über seinen Anteil verfügen, über das Haus im Ganzen nur beide gemeinsam (§ 747 BGB).
• Verwaltung: Sie steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu, notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder allein treffen (§ 744 BGB). Mehrheitsbeschlüsse zählen nach der Größe der Anteile (§ 745 Abs. 1 BGB).
• Kosten: Lasten und Erhaltungskosten tragen die Teilhaber im Verhältnis ihrer Anteile (§ 748 BGB).
• Ausstieg: Jeder kann jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Selbst ein vertraglicher Ausschluss hilft nur begrenzt: Bei einem wichtigen Grund bleibt die Aufhebung möglich (§ 749 Abs. 2 BGB).

Die Aufhebung erfolgt durch Teilung in Natur, wenn sich das Haus ohne Wertverlust in gleichartige Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Bei einem Einfamilienhaus ist das meist nicht der Fall. Dann folgt bei Grundstücken die Zwangsversteigerung und die Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Eine Einigung ist fast immer besser.

Wie wirkt der Zugewinnausgleich auf das Haus?

Ohne Ehevertrag leben Eheleute in der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 Abs. 1 BGB). Dadurch wird das Vermögen nicht gemeinschaftlich. Ausgeglichen wird erst am Ende der Zugewinn (§ 1363 Abs. 2 BGB). Das Haus gehört weiter nach den Bruchteilen im Grundbuch, daneben läuft eine reine Geldrechnung.

Die Rechnung im Überblick:

1. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Verbindlichkeiten werden abgezogen (§ 1374 Abs. 1, § 1375 Abs. 1 BGB).
2. Hat ein Ehegatte das Haus oder den Anteil geerbt oder geschenkt bekommen, wird das dem Anfangsvermögen zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB), und zwar mit dem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1376 Abs. 1 BGB).
3. Das Endvermögen wird mit dem Wert zum Stichtag angesetzt (§ 1376 Abs. 2 BGB). Bei einer Scheidung ist das der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
4. Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 Abs. 1 BGB). Sie ist durch das vorhandene Vermögen begrenzt (§ 1378 Abs. 2 BGB).

Wichtig ist der Unterschied der Zeitpunkte. Für den Zugewinn zählt der Hauswert am Stichtag. Was das Haus danach gewinnt oder verliert, ändert die Ausgleichsforderung nicht. Der Preis, zu dem einer den Anteil des anderen später übernimmt, richtet sich dagegen nach dem Wert zum Zeitpunkt der Übernahme. Nach der Trennung können Sie Auskunft über das Vermögen zum Trennungszeitpunkt verlangen (§ 1379 Abs. 2 BGB), nach dem Scheidungsantrag auch über Anfangs- und Endvermögen, jeweils auf Anforderung mit Belegen (§ 1379 Abs. 1 BGB).

Wer kann das Haus behalten, und wie wird ausgezahlt?

Die gängige Lösung ist die Übernahme gegen Auszahlung: Einer kauft den Anteil des anderen. Rechtlich ist das ein Grundstückskaufvertrag über den Miteigentumsanteil. Er braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 BGB).

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen, das nur den Rechenweg zeigt:

• Annahmen: Das Haus ist 600.000 Euro wert, auf dem Darlehen stehen noch 200.000 Euro. Beide Eheleute sind je zur Hälfte eingetragen, beide hatten bei Eheschluss kein Vermögen. Am Stichtag hat Partner A neben dem Hausanteil 150.000 Euro Ersparnisse, Partner B 20.000 Euro.
• Übernahmepreis: Nettowert des Hauses 600.000 abzüglich 200.000 Darlehen = 400.000 Euro, davon die Hälfte = 200.000 Euro für den Anteil von B. Dabei übernimmt A auch die Hälfte des Darlehens, die bisher B trug.
• Zugewinn: Endvermögen A = 200.000 + 150.000 = 350.000 Euro, Endvermögen B = 200.000 + 20.000 = 220.000 Euro. Überschuss 130.000 Euro, davon die Hälfte = 65.000 Euro Ausgleichsforderung von B gegen A.
• Gesamtbild: Übernimmt A das Haus, zahlt A 200.000 Euro für den Anteil und schuldet 65.000 Euro Ausgleich. Wie beide Beträge verrechnet werden, regelt der Vertrag. Im Beispiel sind Stichtagswert und Übernahmewert vereinfacht gleichgesetzt.

Reichen die Mittel nicht, gibt das Gesetz zwei Hilfen. Das Familiengericht stundet die Ausgleichsforderung auf Antrag, soweit die Forderung unbestritten ist und die sofortige Zahlung zur Unzeit käme, gegen Verzinsung (§ 1382 BGB). Umgekehrt kann der Ausgleichsberechtigte beantragen, dass ihm statt Geld bestimmte Gegenstände aus dem Vermögen des Schuldners übertragen werden, etwa dessen Hausanteil. Das Familiengericht ordnet das nur an, wenn sonst eine grobe Unbilligkeit für ihn entstünde und es dem Schuldner zumutbar ist (§ 1383 Abs. 1 BGB). Wer ohne Übernahme wohnen bleiben will, prüft mit Anwaltshilfe, ob die Regeln zur Ehewohnung (§ 1568a BGB) greifen.

Eine Vereinbarung über den Zugewinn, die Eheleute während des Scheidungsverfahrens treffen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 1378 Abs. 3 BGB). Grunderwerbsteuer fällt für den Erwerb durch den Ehegatten und, im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, durch den früheren Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Zur Einkommensteuer beim Anteilsverkauf gehört die Prüfung in die Steuerberatung.

Was passiert mit Darlehen und Grundschuld?

Hier stocken Übernahmen am häufigsten. Die Bank hat meist eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Mit dem Anteilskauf ändert sich daran nichts. Wer übernimmt, muss mit der Bank klären, ob der andere aus dem Vertrag entlassen wird. Die Bank prüft dazu in der Regel, ob der Übernehmer die Raten allein tragen kann.

Wird der Partner nicht entlassen, bleibt er der Bank gegenüber verpflichtet, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört. Im Verhältnis zueinander gilt grundsätzlich der Ausgleich zu gleichen Anteilen, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB). Deshalb gehört eine ausdrückliche Regelung in den Übernahmevertrag. Läuft das Darlehen weiter, bleibt auch die Grundschuld bestehen. Wird es abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die wir im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung erklären.

Wann ist der Verkauf an Dritte die bessere Lösung?

Wenn keiner das Haus allein finanzieren kann oder will, bleibt der gemeinsame Verkauf. Er braucht die Mitwirkung beider (§ 747 BGB). Vom Kaufpreis wird zuerst das Darlehen abgelöst, den Rest teilen Sie nach Ihren Anteilen. Der Zugewinn wird gesondert gerechnet.

Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Ob das greift, etwa weil das Haus fast sein ganzes Vermögen ausmacht, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt. Den Marktwert als gemeinsame Basis ermitteln wir mit Ihnen nach dem passenden Wertermittlungsverfahren. Die ersten Schritte beschreibt der Beitrag Immobilie verkaufen in Berlin. Eine neutrale Marktwerteinschätzung hilft auch bei der Verhandlung über die Übernahme.

Scheitert jede Einigung, kann jeder Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betreiben. Jeder Miteigentümer kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Bei Ehegatten ist eine weitere Einstellung möglich, wenn sie nötig ist, um das Wohl eines gemeinsamen Kindes vor ernsthafter Gefährdung zu schützen (§ 180 Abs. 3 ZVG). Alle Einstellungen zusammen dürfen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 180 Abs. 4 ZVG). Welche Wege vorher offenstehen, zeigt der Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.

Was klären Sie vor dem ersten Gespräch?

1. Grundbuchauszug holen. Er zeigt die Anteile und alle eingetragenen Rechte.
2. Stichtag und Vermögen klären. Fragen Sie nach dem genauen Tag und fordern Sie die Auskunft nach § 1379 BGB an.
3. Marktwert feststellen. Unsere Immobilienbewertung ist ein erster Schritt. Papiere: Unterlagen für den Immobilienverkauf.
4. Darlehensstand erfragen. Lassen Sie sich Restschuld und Zinsbindung sowie die Bedingungen einer Entlassung schriftlich nennen.
5. Beraten lassen. Anwaltliche Beratung ist bei Trennung kein Luxus, denn Stichtage und Fristen entscheiden über viel Geld.

Sprechen Sie uns über die Kontaktseite an. Wir bewerten das Haus und rechnen mit Ihnen den Verkauf neben der Übernahme durch.

Quellen

• § 741 BGB, Gemeinschaft nach Bruchteilen
• § 742 BGB, Gleiche Anteile
• § 744 BGB, Gemeinschaftliche Verwaltung
• § 745 BGB, Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 747 BGB, Verfügung über Anteile und gemeinschaftliche Gegenstände
• § 748 BGB, Lasten- und Kostentragung
• § 749 BGB, Aufhebungsanspruch
• § 752 BGB, Teilung in Natur
• § 753 BGB, Teilung durch Verkauf
• § 1363 BGB, Zugewinngemeinschaft
• § 1365 BGB, Verfügung über das Vermögen im Ganzen
• § 1373 BGB, Zugewinn
• § 1374 BGB, Anfangsvermögen
• § 1375 BGB, Endvermögen
• § 1376 BGB, Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens
• § 1378 BGB, Ausgleichsforderung
• § 1379 BGB, Auskunftspflicht
• § 1382 BGB, Stundung
• § 1383 BGB, Übertragung von Vermögensgegenständen
• § 1384 BGB, Berechnungszeitpunkt bei Scheidung
• § 1385 BGB, Vorzeitiger Zugewinnausgleich
• § 1387 BGB, Berechnungszeitpunkt bei vorzeitigem Ausgleich
• § 1568a BGB, Ehewohnung nach der Scheidung
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
• § 414 BGB, Vertrag zwischen Gläubiger und Übernehmer
• § 415 BGB, Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer
• § 426 BGB, Ausgleichspflicht der Gesamtschuldner
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
• § 180 ZVG, Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft