Teilungsversteigerung vermeiden

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung beendet eine Eigentümergemeinschaft durch eine gerichtliche Versteigerung. Ihre Grundlage ist der Aufhebungsanspruch: Jeder Teilhaber kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 Abs. 1 BGB). Lässt sich der Gegenstand nicht in Natur teilen, erfolgt die Aufhebung bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Das Verfahren selbst regeln die §§ 180 ff. des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG).

Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Der Antragsteller muss aber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers (§ 181 Abs. 2 ZVG).

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Nach den Angaben von Service Berlin sind in Berlin die Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Schöneberg, Spandau, Kreuzberg und Wedding zuständig, jeweils für ihren Gerichtsbezirk. Termine veröffentlichen die Länder im gemeinsamen ZVG-Portal.

Wer kann sie beantragen?

Jeder Miteigentümer, auch wenn ihm nur ein kleiner Anteil gehört. Die anderen können den Antrag nicht mit einer Mehrheitsentscheidung stoppen, denn der Aufhebungsanspruch steht jedem einzeln zu.

In der Erbengemeinschaft gilt dasselbe. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), und die Vorschriften über die Teilung durch Verkauf gelten entsprechend (§ 2042 Abs. 2 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Das Recht lässt sich nur begrenzt ausschließen. Wird es durch Vereinbarung ausgeschlossen, kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 BGB). Ein Erblasser kann die Auseinandersetzung per letztwilliger Verfügung ausschließen, grundsätzlich verliert eine solche Verfügung 30 Jahre nach dem Erbfall ihre Wirkung (§ 2044 BGB).

Welchen Schutz gibt es bei Scheidung?

Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass eine Teilungsversteigerung der Ehegattenimmobilie auch in der Trennungszeit nicht grundsätzlich unzulässig ist. Es kommt auf die Abwägung der beiderseitigen Interessen an. Der Ehegatte, der nicht versteigern will, ist nicht schutzlos: Er kann Einwendungen nach den §§ 1365, 1353 Abs. 1 Satz 2 und 242 BGB erheben, und zwar im Drittwiderspruchsverfahren (§ 771 ZPO). Dazu kommt Vollstreckungsschutz im Verfahren selbst (§ 180 Abs. 2 und 3 ZVG, § 765a ZPO).

Zu § 1365 BGB: Ein Ehegatte darf sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Nach dem Bundesgerichtshof braucht schon der Antrag auf Teilungsversteigerung die Zustimmung des anderen Ehegatten, wenn der Miteigentumsanteil das ganze Vermögen des Antragstellers ist (BGH, Beschluss vom 14. Juni 2007, V ZB 102/06). Das gilt im gesetzlichen Güterstand.

Das Zwangsversteigerungsgesetz sieht außerdem eine zeitliche Bremse vor:

• Ein Miteigentümer kann die einstweilige Einstellung für höchstens sechs Monate beantragen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist. Einmal darf der Antrag wiederholt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Sind nur Ehegatten, frühere Ehegatten oder Lebenspartner beteiligt, kann die Einstellung bei ernsthafter Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG).
• Insgesamt darf das Verfahren nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Das schafft Zeit, löst den Streit aber nicht. Nutzen Sie sie für einen freihändigen Verkauf. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie bei Scheidung verkaufen.

Was spricht gegen die Versteigerung?

Beim Verkauf bestimmen die Eigentümer den Preis. In der Versteigerung geben sie das aus der Hand.

• Der Wert wird festgesetzt. Das Gericht setzt den Grundstückswert fest, nötigenfalls mit Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG, über § 180 Abs. 1 ZVG entsprechend anwendbar).
• Belastungen wirken mit. Beim geringsten Gebot zählen die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, und die Rechte, die ihnen vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Ist ein Anteil höher belastet, wird ausgeglichen (§ 182 Abs. 2 ZVG).
• Der Preis steht erst im Termin fest. Der Erlös kann unter dem Marktwert liegen. Wie weit, lässt sich vorher nicht sagen.
• Vermietete Objekte. Der Ersteher hat im Normalfall ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Mieter (§ 57a ZVG). In der Teilungsversteigerung gilt das bei Vermietung nicht (§ 183 ZVG).

Kosten und Dauer des Verfahrens erfahren Sie beim zuständigen Amtsgericht.

Welche Alternativen gibt es?

Gemeinsamer freihändiger Verkauf

Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Alle müssen dem Verkauf also zustimmen. Der Kaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Erlös wird danach unter den Beteiligten geteilt. Die Immobilie wird mit Exposé und Besichtigungen vermarktet, der Preis steht beim Notartermin fest. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Berlin.

Auszahlung und Übernahme

Ein Beteiligter übernimmt die Anteile der anderen und zahlt sie aus. Das setzt zwei Dinge voraus: einen Wert, auf den sich alle einigen, und die Finanzierung der Auszahlung. Die Auszahlungssumme lässt sich über ein Darlehen aufbringen, das die Bank in der Regel mit dem Objekt besichert. Auch diese Übertragung ist beurkundungspflichtig. Beim Grunderwerbsteuerrecht gibt es Befreiungen für Miterben bei der Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG) und für den früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ob sie im Einzelfall greifen, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Realteilung

Die Teilung in Natur ist der gesetzliche Vorrang: Sie erfolgt, wenn sich der Gegenstand ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Bei einer einzelnen Wohnung geht das nicht. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem großen Grundstück kann es gehen: Die Miteigentümer können das Miteigentum per Vertrag so beschränken, dass jedem das Eigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht (§ 3 Abs. 1 WEG). Dann gehört jedem seine Einheit. Ob das im Einzelfall möglich ist, prüfen Notariat und Fachleute.

Anteil an einen Dritten verkaufen

Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 Satz 1 BGB). Wer seinen Miteigentumsanteil oder seinen Erbteil verkauft, scheidet aus der Gemeinschaft aus. Der Verkauf eines Erbteils braucht die notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB), und die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 Abs. 1 BGB), das sie binnen zwei Monaten ausüben können. Der Käufer eines Anteils erwirbt keine Wohnung zur Eigennutzung und tritt an die Stelle des Verkäufers in die Gemeinschaft ein, das schränkt den Kreis der Interessenten ein.

Rechenbeispiel mit Annahmen

Alle Zahlen sind angenommen und sind kein Hinweis auf übliche Versteigerungserlöse.

• Eigentumswohnung im gemeinsamen Eigentum von zwei Personen zu je 50 Prozent
• Erzielbarer Preis im freihändigen Verkauf (Annahme): 600.000 Euro
• Zuschlag in der Versteigerung (Annahme): 480.000 Euro
• Restschuld der Grundschuld (Annahme): 150.000 Euro

Freihändig: 600.000 Euro minus 150.000 Euro ergeben 450.000 Euro, je Person 225.000 Euro. Versteigerung: 480.000 Euro minus 150.000 Euro ergeben 330.000 Euro, je Person 165.000 Euro. Der Unterschied in diesem Beispiel beträgt 60.000 Euro je Person. Hinzu kämen bei der Versteigerung die Verfahrenskosten, beim freihändigen Verkauf die Maklerprovision.

Wie gehen Sie in Berlin vor?

1. Grundbuchauszug lesen. Er zeigt die Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und eingetragene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
2. Wert ermitteln. Eine gemeinsame Zahl ist die Basis jeder Einigung. Wie Verfahren und Gutachten sich unterscheiden, steht im Ratgeber Wertermittlung in Berlin. Unsere Einschätzung: Immobilienbewertung in Berlin.
3. Rechtliche Fragen vorab klären lassen. Bei Scheidung gehört dazu das Familienrecht, in der Erbengemeinschaft ein Blick ins Testament.
4. Unterlagen zusammenstellen. Welche Papiere ein Käufer sehen will, listet der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf auf.
5. Einigung schriftlich festhalten. Verkauf, Auszahlung und Teilung brauchen den Notar. Der Notar beurkundet, was Sie vorher verhandelt haben.

Bei Fragen zu Marktwert und Verkauf erreichen Sie uns über den Kontakt, eine Bewertung starten Sie unter Verkaufen.

Quellen

• § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft
• § 181 ZVG, Antrag ohne Titel, Eintragung des Antragstellers
• § 182 ZVG, geringstes Gebot
• § 183 ZVG, Vermietung oder Verpachtung
• § 57a ZVG, Kündigungsrecht des Erstehers
• § 74a ZVG, Festsetzung des Grundstückswerts
• § 747 BGB, Verfügung über Anteil und Gegenstand
• § 749 BGB, Aufhebungsanspruch
• § 752 BGB, Teilung in Natur
• § 753 BGB, Teilung durch Verkauf
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 1365 BGB, Verfügung über das Vermögen im Ganzen
• § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben
• § 2034 BGB, Vorkaufsrecht der Miterben
• § 2042 BGB, Auseinandersetzung der Miterben
• § 2044 BGB, Ausschluss der Auseinandersetzung
• § 771 Zivilprozessordnung (ZPO), Drittwiderspruchsklage
• § 765a ZPO, Vollstreckungsschutz
• § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), vertragliche Einräumung von Sondereigentum
• § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
• Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. November 2022, XII ZB 100/22, Teilungsversteigerung in der Trennungszeit
• Service Berlin: Zwangsversteigerung, zuständiges Amtsgericht
• ZVG-Portal der Länder, Versteigerungstermine