Erbteil verkaufen und Miterben auszahlen

Erbteil oder Immobilie: was Sie verkaufen können

Eine Erbengemeinschaft besitzt den Nachlass gemeinsam (§ 2032 BGB). Niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses. Deshalb gibt es zwei verschiedene Gegenstände, die verkauft werden können.

• Der Erbteil. Das ist Ihre Beteiligung am gesamten Nachlass. Dazu zählen Immobilie, Konten, Hausrat und auch die Schulden. Darüber verfügen Sie allein (§ 2033 Abs. 1 BGB).
• Die Immobilie. Über einzelne Nachlassgegenstände entscheiden die Erben nur gemeinschaftlich (§ 2040 Abs. 1 BGB). Beim Verkauf der Wohnung unterschreiben alle.

Was nicht geht, ist der Verkauf Ihres Anteils an der Wohnung allein. Das schließt § 2033 Abs. 2 BGB ausdrücklich aus. Wer aus der Gemeinschaft aussteigen will, ohne dass die anderen mitziehen, verkauft deshalb den gesamten Erbteil.

Der Käufer bekommt dadurch kein Haus, sondern Ihren Platz in der Erbengemeinschaft. Er kann über die Immobilie genauso wenig allein verfügen wie Sie vorher. Das drückt den Preis. Die Grundlagen der Erbengemeinschaft stehen im Beitrag Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Wie läuft der Verkauf des Erbteils ab?

Der Kaufvertrag über einen Erbteil muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB; für den Kauf einer Erbschaft ebenso § 2371 BGB). Die Vorschriften über den Erbschaftskauf gelten entsprechend für andere Verträge, die auf die Veräußerung einer Erbschaft gerichtet sind (§ 2385 Abs. 1 BGB).

In der Praxis sieht der Weg so aus:

1. Nachlass klären. Sie stellen zusammen, was zum Nachlass gehört und welche Schulden bestehen.
2. Käufer finden. Das kann ein Miterbe sein oder ein Dritter.
3. Notar beauftragen. Der Notar entwirft den Vertrag und beurkundet ihn.
4. Miterben informieren. Wurde an einen Dritten verkauft, muss der Verkäufer die Miterben von der Übertragung unverzüglich benachrichtigen (§ 2035 Abs. 2 BGB).

Als Verkäufer schulden Sie dem Käufer, was zur Zeit des Verkaufs im Nachlass vorhanden ist (§ 2374 BGB). Die Nutzungen aus der Zeit vor dem Verkauf bleiben bei Ihnen, ebenso tragen Sie die Lasten dieser Zeit (§ 2379 BGB). Abweichende Regelungen gehören in den Vertrag.

Haben die Miterben ein Vorkaufsrecht?

Das hängt davon ab, an wen Sie verkaufen.

• Verkauf an einen Dritten: Die übrigen Miterben sind zum Vorkauf berechtigt (§ 2034 Abs. 1 BGB). Sie können in den Vertrag einsteigen und den Erbteil zu denselben Bedingungen übernehmen (§ 464 Abs. 2 BGB).
• Verkauf an einen Miterben: Das Gesetz nennt das Vorkaufsrecht nur beim Verkauf an einen Dritten. Die übrigen Miterben müssen dann nicht gefragt werden.

Die Frist für die Ausübung beträgt zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer muss den Miterben den Inhalt des Vertrags mit dem Dritten unverzüglich mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB). Üben die Miterben das Recht aus, genügt eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer ohne besondere Form (§ 464 Abs. 1 BGB). Auch nachdem der Anteil auf den Käufer übertragen wurde, können die Miterben das Recht noch gegenüber dem Käufer ausüben (§ 2035 Abs. 1 BGB).

Für Sie heißt das: Ein Verkauf an einen Dritten ist erst belastbar, wenn die Frist abgelaufen ist oder die Miterben verzichtet haben. Planen Sie mindestens zwei Monate ein.

Was ist der Erbteil wert?

Der Wert ergibt sich aus der Erbquote am Nachlass nach Abzug der Schulden. Ein einfaches Beispiel mit angenommenen Zahlen, die nur der Veranschaulichung dienen:

• Marktwert der Wohnung (Annahme): 600.000 Euro
• Restdarlehen auf der Wohnung (Annahme): 100.000 Euro
• Weiterer Nachlass: keiner. Vier Erben zu gleichen Teilen.

Rechnung: 600.000 Euro minus 100.000 Euro ergeben 500.000 Euro. Geteilt durch vier sind das 125.000 Euro je Erbteil. Das ist der rechnerische Anteil, nicht der Preis, den ein Dritter zahlt. Nach unserer Erfahrung bietet ein Fremder weniger, weil er in eine Gemeinschaft eintritt, die er nicht steuern kann, und weil er das Vorkaufsrecht der Miterben einkalkulieren muss.

Entscheidend ist die Zahl für die Immobilie selbst. Ohne einen nachvollziehbaren Marktwert streiten Erben über jeden Betrag. Wie ein Wert zustande kommt, erklärt der Beitrag Wertermittlungsverfahren in Berlin. Wir erstellen die Marktwerteinschätzung kostenlos, sie gibt allen Erben dieselbe Grundlage.

Wie zahle ich Miterben aus und behalte die Immobilie?

Wollen Sie das Haus behalten, kaufen Sie die Anteile der anderen. Dafür brauchen Sie einen Wert und das Geld.

Der Wert. Alle Erben müssen eine Bewertung akzeptieren. Im Beispiel oben zahlen Sie drei Miterben je 125.000 Euro, zusammen 375.000 Euro, und übernehmen das Darlehen.

Das Geld. Der Betrag fließt meist über ein Darlehen, das durch die Immobilie gesichert wird. Klären Sie vorher mit Ihrer Bank, ob sie die Auszahlung finanziert, denn die Zusage braucht Zeit, und ohne sie platzt die Einigung.

Geht das Eigentum an der Immobilie auf Sie über, ist der Vertrag notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Klären Sie den Wert vor den Verhandlungen, nicht erst danach.

Steuerliche Fragen zur Auszahlung klären Sie vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Die Erbschaftsteuer ist von einer möglichen Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn zu trennen, mehr dazu im Beitrag Spekulationsfrist.

Wer haftet für die Nachlassschulden?

Ein Erbteilsverkauf löst die Schulden nicht auf. Der Käufer haftet den Nachlassgläubigern vom Abschluss des Kaufs an, ohne dass dies die Haftung des Verkäufers beendet (§ 2382 Abs. 1 BGB). Diese Haftung gegenüber den Gläubigern lässt sich nicht durch eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ausschließen (§ 2382 Abs. 2 BGB).

Im Innenverhältnis ist der Käufer dem Verkäufer gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen (§ 2378 Abs. 1 BGB). Wegen Rechtsmängeln haftet der Verkäufer begrenzt. Er steht dafür ein, dass ihm das Erbrecht zusteht und dass bestimmte Belastungen wie Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten oder Teilungsanordnungen nicht bestehen (§ 2376 Abs. 1 BGB).

Vor den Verkauf gehört deshalb eine ehrliche Übersicht über Kredite, offene Nebenkosten und Pflichten aus dem Testament.

Wann lohnt der Gesamtverkauf der Immobilie?

Der Erbteilsverkauf ist ein Ausstieg, kein Weg zum besten Preis. Er passt, wenn jemand schnell Geld braucht oder mit den anderen nicht mehr reden will.

Verkaufen alle gemeinsam, erzielt die Immobilie den Marktpreis, und der Erlös wird nach den Erbquoten geteilt. Das setzt voraus, dass alle zustimmen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Streiten die Erben, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Bei Grundstücken endet das ohne Einigung in der Zwangsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB; Verfahren nach § 180 ZVG). Dort entscheiden die Gebote des Tages, nicht der Markt. Wie sich das abwenden lässt, steht im Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.

Vergleichen Sie deshalb beide Wege in Zahlen: den Erbteilspreis, den ein Käufer bietet, gegen Ihre Erbquote am Erlös eines normalen Verkaufs. Wie ein solcher Verkauf in Berlin abläuft, steht im Beitrag Immobilie verkaufen in Berlin, die nötigen Papiere listet der Beitrag Unterlagen für den Verkauf. Ähnlich gelagert ist die Lage bei einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie. Haben Sie Fragen zu Ihrem Fall, sprechen Sie uns an.

Quellen

• § 2032 BGB, Erbengemeinschaft
• § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben
• § 2034 BGB, Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer
• § 2035 BGB, Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer
• § 2040 BGB, Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 2042 BGB, Auseinandersetzung
• § 2371 BGB, Form des Erbschaftskaufs
• § 2374 BGB, Herausgabepflicht
• § 2376 BGB, Haftung des Verkäufers
• § 2378 BGB, Nachlassverbindlichkeiten
• § 2379 BGB, Nutzungen und Lasten vor Verkauf
• § 2382 BGB, Haftung des Käufers gegenüber Nachlassgläubigern
• § 2385 BGB, Anwendung auf ähnliche Verträge
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 464 BGB, Ausübung des Vorkaufsrechts
• § 469 BGB, Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist
• § 753 BGB, Teilung durch Verkauf
• § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), Aufhebung einer Gemeinschaft