Miteigentums­anteil am Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin

Darf ich meinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen?

Ja, wenn das Haus Ihnen und den anderen nach Bruchteilen gehört. Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen, über das Haus im Ganzen nur alle gemeinsam (§ 747 BGB). Wer wie viel hält, steht im Grundbuch, dazu Grundschulden und Beschränkungen wie ein eingetragenes Vorkaufsrecht. Im Zweifel nimmt das Gesetz gleiche Anteile an (§ 742 BGB). Wie die Gemeinschaft sonst funktioniert, steht im Beitrag Bruchteilsgemeinschaft und Zugewinn.

Der Kaufvertrag über Ihren Anteil braucht einen Notar (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Wie ein Notartermin abläuft, erklärt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Das kann Ihren Verkauf trotzdem bremsen:

• Ihre persönliche Lage. Ob in Ihrem Fall weitere Zustimmungen nötig sind, etwa wegen Ehe oder Güterstand, klären Sie vor dem Notartermin mit Notar oder Rechtsanwalt.
• Eine Absprache unter den Eigentümern. Gibt es eine Vereinbarung über Verkäufe, etwa dass nur gemeinsam verkauft wird, lesen Sie sie vor dem Verkauf und lassen Sie die Folgen im Einzelfall prüfen.
• Eine andere Rechtsform. Gehört das Haus einer Gesellschaft, etwa einer GbR oder GmbH, liegt meist kein Miteigentum nach Bruchteilen vor, und diese Seite hilft dann nicht weiter.

Gehört Ihnen das Haus allein und hat es nur wenige Wohnungen, passt eher die Seite Haus verkaufen in Berlin.

Haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht?

Ob ein Vorkaufsrecht besteht, zeigt der Grundbuchauszug. Das Gesetz erlaubt es, den Anteil eines Miteigentümers mit einem Vorkaufsrecht zu belasten (§ 1094 BGB, § 1095 BGB). Gibt es einen Eintrag, hat der Berechtigte nach der Mitteilung des Vertrags zwei Monate Zeit, sofern keine andere Frist bestimmt ist (§ 469 Abs. 2 BGB, § 1098 Abs. 1 BGB).

Bei Erben gilt eine eigene Regel. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt, ebenfalls binnen zwei Monaten (§ 2034 BGB). Mehr dazu weiter unten.

Ein Anruf bei den anderen Eigentümern lohnt sich meist. Sie kennen das Haus und die Mieter und kommen als Käufer in Frage.

An wen lässt sich ein Anteil verkaufen?

Wer einen Anteil kauft, wird Miteigentümer und teilt das Haus mit denen, die bleiben. Das engt den Käuferkreis ein. Zwei Gruppen kommen in Frage:

• Die anderen Miteigentümer. Sie kennen das Haus, und es gehört danach weniger Köpfen. Bei Geschwistern und Erben kann das naheliegen.
• Anleger von außen. Sie kaufen einen Anteil, wenn die anteiligen Mieten den Abschlag aufwiegen und die übrigen Eigentümer ihnen nicht im Weg stehen. Der Kreis ist klein, weil ein Käufer das Haus nicht allein verkaufen kann.

Was der Käufer mit dem Anteil bekommt, legt das Gesetz fest. Genau das rechnet er in seinen Preis:

• Die Mieten nur anteilig. Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB), bei einem vermieteten Haus gehören dazu die Mieten.
• Mitsprache nach Größe. Eine ordnungsmäßige Verwaltung beschließt die Mehrheit, und sie rechnet nach der Größe der Anteile (§ 745 Abs. 1 BGB). Wer ein Drittel hält, kann überstimmt werden.
• Kosten im selben Verhältnis. Lasten und Erhaltungskosten tragen die Teilhaber nach ihren Anteilen (§ 748 BGB).
• Das Recht, die Gemeinschaft aufzuheben (§ 749 Abs. 1 BGB). Ist es durch Vereinbarung ausgeschlossen, bindet das einen Käufer nur, wenn der Ausschluss im Grundbuch steht (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Zur Finanzierung: Ein Miteigentumsanteil kann mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet sein (§ 1114 BGB, § 1192 BGB). Ob und welche Grundschuld auf dem Haus liegt, zeigt der Grundbuchauszug. Klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank, wie ein Verkauf mit der Grundschuld abläuft und was eine vorzeitige Ablösung kostet, der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf erklärt das.

Aus der Haftung für ein gemeinsames Darlehen kommen Sie nur, wenn die Bank der Übernahme der Schuld zustimmt (§ 414 BGB, § 415 BGB). Bis dahin haften Sie weiter.

Wie sich der Verkauf auf die Mietverhältnisse auswirkt, lassen Sie vor der Beurkundung im Einzelfall rechtlich prüfen.

Was bringt ein Anteil im Vergleich zum ganzen Haus?

In der Regel weniger als sein rechnerischer Teil; wie viel weniger, hängt vom Einzelfall ab. Ob Sie von einem Mehrfamilienhaus oder von einem Zinshaus sprechen, ändert daran nichts: Gemeint ist ein vermietetes Haus, dessen Wert aus den Mieten folgt. Ausgangspunkt ist deshalb der Wert des ganzen Hauses. Die Faustformel: Jahresmiete ohne Nebenkosten mal Kaufpreisfaktor, 2026 im Berliner Durchschnitt das 20,9-Fache (Guthmann Estate, Stand 13.10.2026, Bezirkswerte auf der Seite Kaufpreisfaktor Berlin). Wie Gutachter genauer rechnen, steht im Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten in Berlin.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen, kein Preis für Ihr Haus:

• Jahresmiete ohne Nebenkosten (Annahme): 180.000 Euro. Faktor: 20,9.
• Wert des ganzen Hauses: 180.000 Euro × 20,9 = 3.762.000 Euro.
• Ihr Anteil, die Hälfte: 3.762.000 Euro ÷ 2 = 1.881.000 Euro rechnerisch.
• Abschlag, nur als Rechenannahme 20 Prozent: 1.881.000 Euro × 0,8 = 1.504.800 Euro.

Zwischen rechnerischem Anteil und Preis liegen in diesem Beispiel 376.200 Euro. Die 20 Prozent sind eine reine Rechenannahme und keine Marktzahl. Bei Ihrem Haus kann der Abschlag höher oder niedriger sein.

Warum es ihn gibt, zeigt der Blick des Käufers. Er kann das Haus nicht allein verkaufen (§ 747 Satz 2 BGB), nicht allein über eine Sanierung entscheiden und sitzt mit Eigentümern zusammen, die er sich nicht ausgesucht hat. Will er raus, bleibt ihm der Weiterverkauf des Anteils oder die Aufhebung der Gemeinschaft, im schlechtesten Fall durch Versteigerung (§ 749 BGB, § 753 BGB, § 180 ZVG). Das alles steckt in seinem Gebot.

Verkaufen alle Eigentümer gemeinsam, entfällt dieser Abschlag, denn der Käufer bekommt das ganze Haus mit voller Verfügungsmacht. Wie das abläuft und was ein Käufer dafür sehen will, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin. Zinshaus-Eigentümern erklärt der Ratgeber Zinshaus verkaufen, worauf Anleger achten.

Welche Wege gibt es neben dem Anteilsverkauf?

Vier, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viele Eigentümer mitmachen müssen.

• Das ganze Haus gemeinsam verkaufen. Alle Eigentümer müssen zustimmen (§ 747 Satz 2 BGB), der Erlös wird nach Anteilen geteilt. Der Käufer bekommt dann die volle Verfügungsmacht über das Haus und verlangt keinen Abschlag für die Gemeinschaft. Voraussetzung ist, dass sich alle Eigentümer einig sind.
• Die anderen auszahlen oder ausgezahlt werden. Ein Miteigentümer übernimmt Ihren Anteil. Streitpunkte sind der Wert des Hauses und die Finanzierung. Eine gemeinsame Marktwerteinschätzung gibt allen dieselbe Zahl.
• Das Haus aufteilen. Die Miteigentümer können das Miteigentum per Vertrag so beschränken, dass jedem eine bestimmte Wohnung gehört (§ 3 Abs. 1 WEG). In Berlin braucht das bei Häusern mit mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB mit der Berliner Umwandlungsverordnung, gültig bis 31. Dezember 2030); § 250 Abs. 3 BauGB nennt Fälle, in denen sie zu erteilen ist. Was dafür gilt, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung und Umwandlungsverbot.
• Die Aufhebung verlangen. Jeder Teilhaber kann das grundsätzlich jederzeit verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB); ein vereinbarter Ausschluss gilt nur mit Einschränkungen (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB). Bei einem Haus, das sich nicht teilen lässt, folgt die Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB). Der Preis steht erst im Termin fest und kann unter dem Marktwert liegen. Wie sich das abwenden lässt, zeigt der Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.

Was gilt in der Erbengemeinschaft?

Erben besitzen keinen Anteil am Haus. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB), und niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses.

Ein Miterbe kann deshalb nur seinen Erbteil verkaufen, also den Anteil am ganzen Nachlass. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, hier am Haus, kann er nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Der Vertrag über den Erbteil braucht den Notar (§ 2033 Abs. 1 BGB), und die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten (§ 2034 BGB).

Das Haus selbst können die Erben nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Wie sich eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen lässt, erklären die Ratgeber Erbteil verkaufen und Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Welche Steuern kommen beim Verkauf ins Spiel?

Einkommensteuer. Verkaufen Sie als Privatperson innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Zu geerbten Immobilien erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien die Frist.

Grunderwerbsteuer. In Berlin beträgt sie 6 Prozent der Gegenleistung. Steuerschuldner sind regelmäßig Erwerber und Veräußerer, meist wird vereinbart, dass der Käufer sie trägt (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen am 16. November 2026, Details im Beitrag Grunderwerbsteuer in Berlin). Das Gesetz nimmt unter anderem aus: den Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers, durch Verwandte in gerader Linie und durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3, 4 und 6 GrEStG).

Welche Regel für Sie gilt, entscheidet Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater, bevor Sie beim Notar unterschreiben.

Was klären Sie, bevor Sie verkaufen?

1. Grundbuchauszug anfordern. Eigentümer, Bruchteile, Vorkaufsrechte, Grundschulden.
2. Absprachen sichten. Gemeinschaftsvereinbarung, Verwaltungsvertrag, Beschlüsse: Wer verwaltet das Haus, wer zieht die Mieten ein?
3. Den Wert des ganzen Hauses ermitteln. Aus Mietliste, Zustand und Lage, zum Beispiel mit unserer Immobilienbewertung.
4. Mit den anderen Eigentümern sprechen. Wollen sie kaufen, gemeinsam verkaufen oder bleiben?
5. Ehegatten und Steuerberatung einbinden, falls nötig.
6. Den Notar früh einbinden. Der Kaufvertrag über Ihren Anteil braucht ihn (§ 311b Abs. 1 BGB).

Schildern Sie uns Ihre Lage, wir sagen Ihnen offen, was in Ihrem Fall möglich ist. Die erste Einschätzung kostet nichts, hier starten Sie die Bewertung. Wer die Provision trägt, erklärt der Ratgeber Maklerprovision in Berlin.

Quellen

• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 414 BGB und § 415 BGB, Schuldübernahme durch Vertrag
• § 469 BGB, Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist
• § 742 BGB, Gleiche Anteile
• § 743 BGB, Früchteanteil, Gebrauchsbefugnis
• § 745 BGB, Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 747 BGB, Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände
• § 748 BGB, Lasten- und Kostentragung
• § 749 BGB, Aufhebungsanspruch
• § 753 BGB, Teilung durch Verkauf
• § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
• § 1010 BGB, Sondernachfolger eines Miteigentümers
• § 1094 BGB, Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts
• § 1095 BGB, Belastung eines Bruchteils
• § 1098 BGB, Wirkung des Vorkaufsrechts
• § 1114 BGB, Belastung eines Bruchteils
• § 1192 BGB, Anwendbare Vorschriften (Grundschuld)
• § 2032 BGB, Erbengemeinschaft
• § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben
• § 2034 BGB, Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer
• § 2040 BGB, Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 2042 BGB, Auseinandersetzung
• § 656a BGB, Textform
• § 656c BGB und § 656d BGB, Maklerkosten beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus
• § 180 ZVG, Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft
• § 3 WEG, Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
• § 250 BauGB, Genehmigung der Begründung von Wohnungseigentum
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: FAQ Grunderwerbsteuer
• Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses Berlin, Kaufpreisfaktor 2026, Stand 13.10.2026 (Bezirkswerte: Kaufpreisfaktor Berlin)