Haus kaufen in Berlin

Was Häuser in Berlin kosten

Der Gutachterausschuss wertet jeden beurkundeten Kaufvertrag in Berlin aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt er für 2025 einen mittleren Kaufpreis von rund 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche, etwa ein Prozent mehr als 2024. Diese Fläche misst er nach Außenmaßen, sie ist deshalb größer als die Wohnfläche. Je Quadratmeter Wohnfläche liegt der Preis entsprechend höher.

Rechnen Sie mit 150 Quadratmetern Geschossfläche, ergibt das 574.500 Euro (150 × 3.830). Mit Makler kommen in Berlin 11,57 Prozent Nebenkosten hinzu, hier 66.470 Euro: 34.470 Euro Grunderwerbsteuer, rund 11.490 Euro für Notar und Grundbuch und 20.510 Euro Käuferprovision. Die Provision wird beim Einfamilienhaus nach §§ 656c und 656d BGB zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Bodenrichtwert und Grundstücksanteil

Beim Haus kaufen Sie Gebäude und Boden zusammen. Was der Boden ungefähr wert ist, zeigt der Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn jedes Jahr zum 1. Januar je Zone, Sie rufen ihn kostenlos in BORIS Berlin ab. Er gilt für ein typisches Grundstück der Zone; Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können davon abweichen.

Für Ein- und Zweifamilienhausgebiete hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 berlinweit um 5 Prozent gesenkt. Als Gründe nennt er hohe Bau- und Finanzierungskosten, lange Wartezeiten auf Kreditzusagen und den hohen Eigenkapitalanteil, den Banken verlangen. Der höchste Wert liegt bei 2.700 Euro je Quadratmeter, in Grunewald, Dahlem und im Hansaviertel.

Der zweite Wert ist ein Beispiel, kein Durchschnitt. Den Wert Ihrer Zone zeigt BORIS Berlin.

Die Rechnung erklärt, warum ein älteres Haus auf großem Grundstück in guter Lage mehr kosten kann als ein neues am Stadtrand. Bei vielen Bestandshäusern bezahlen Sie überwiegend den Boden. Prüfen Sie deshalb vor einer Besichtigung den Bodenrichtwert und ziehen Sie den Bodenwert vom Angebotspreis ab. Was übrig bleibt, ist der Preis, den der Verkäufer für das Gebäude ansetzt. Wie Sie die Werte lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert Berlin.

Wo in Berlin Häuser stehen

Ein- und Zweifamilienhäuser finden Sie in Berlin vor allem in den äußeren Bezirken. Im Südwesten ist das Steglitz-Zehlendorf mit Zehlendorf, Dahlem und Lichterfelde, im Norden Reinickendorf mit Frohnau und Hermsdorf. Im Südosten hat Treptow-Köpenick viel Wasser und Wald, im Westen liegen in Spandau Kladow und Gatow an der Havel.

Große zusammenhängende Siedlungsgebiete mit Einfamilienhäusern gibt es in Marzahn-Hellersdorf mit Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf. In Pankow stehen Häuser vor allem im Norden des Bezirks, etwa in Französisch Buchholz, Rosenthal und Blankenburg.

Wichtiger als der Bezirk ist oft die Frage, wie Sie in die Stadt kommen. Prüfen Sie Fahrzeit und Takt der nächsten S- oder U-Bahn zu Ihrer Arbeit, und das zu der Uhrzeit, zu der Sie tatsächlich fahren. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Welcher Bezirk passt zu mir?.

Bestand oder Neubau

Neue Häuser sind in Berlin selten geworden. 2025 wurden nur 39 Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre ab 2022 verkauft, 30 Prozent weniger als im Vorjahr; ihr mittleres Preisniveau stieg um rund 6 Prozent. Die meisten Käufer entscheiden sich also zwangsläufig für ein Bestandshaus.

Beim Bestand zählt der Zustand. Fragen Sie nach dem Alter von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik, und sehen Sie sich den Keller auf Feuchtigkeit an. Lassen Sie sich Bauakte oder Baugenehmigung, Flurkarte, Grundbuchauszug und Energieausweis geben, und fragen Sie beim Bezirksamt nach Eintragungen im Baulastenverzeichnis. Größere Sanierungen gehören in Ihr Budget, bevor Sie verhandeln. Was Sie bei der Besichtigung selbst prüfen, zeigt die Besichtigungs-Checkliste.

Kaufen Sie ein neues Haus vom Bauträger, zahlen Sie in Raten nach Baufortschritt (§ 3 MaBV), und für Mängel am Bauwerk haftet der Bauträger fünf Jahre ab der Abnahme. Einzelheiten im Ratgeber Neubau kaufen. Häuser mit Einliegerwohnung sind ein Sonderfall: Die Halbteilung der Provision gilt nach dem Gesetzestext für Einfamilienhäuser. Klären Sie die Provision bei einem Zweifamilienhaus deshalb vor der Besichtigung.

Heizung: was seit Juli 2026 gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, es hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie zu nutzen, ist laut Verbraucherzentrale entfallen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sie aber stufenweise mit klimaneutralen Brennstoffen betreiben, ab 2029 mit mindestens 10 Prozent und danach mit steigenden Anteilen bis 2040.

Für Sie als Käufer heißt das: Fragen Sie nach Art und Einbaujahr der Heizung und lassen Sie prüfen, welche Regeln für genau diese Anlage gelten. Nach einem Eigentümerwechsel bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen kleinere Nachrüstpflichten hinzu, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke. Ob und bis wann das Ihr Haus betrifft, bestätigt Ihnen eine Energieberaterin oder ein Energieberater. Die Heizkostenabrechnung des Verkäufers zeigt nur die Vergangenheit.

Erbbaurecht: Haus ohne eigenes Grundstück

Manche Häuser stehen auf fremdem Boden. Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz), das Grundstück selbst bleibt beim Eigentümer, oft einer Kirche, einer Stiftung oder dem Land. Dafür zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins. Der Kaufpreis ist niedriger, weil der Boden nicht dabei ist.

Lesen Sie den Erbbaurechtsvertrag vor dem Kauf ganz. Entscheidend sind die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und wie er angepasst wird, die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu Verkauf oder Beleihung und die Entschädigung für das Gebäude, wenn das Recht endet (§ 27 Erbbaurechtsgesetz). Fragen Sie auch Ihre Bank früh, ob und zu welchen Bedingungen sie ein Erbbaurecht finanziert.

Was das Haus im Monat kostet

Ein Rechenbeispiel mit dem Mittelwert: 574.500 Euro Kaufpreis und 66.470 Euro Nebenkosten ergeben 640.970 Euro. Bringen Sie 120.000 Euro Eigenkapital mit, bleibt ein Darlehen von 520.970 Euro. Mit 4,04 Prozent Zins, dem Durchschnitt für mehr als 10 Jahre Zinsbindung im August 2026 laut Deutscher Bundesbank (Effektivzins, hier als Näherung), und 2 Prozent Tilgung sind das rund 2.622 Euro im Monat (520.970 € × 6,04 % ÷ 12).

Hausgeld und eine gemeinsame Erhaltungsrücklage wie bei der Eigentumswohnung gibt es nicht. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Müll und jede Reparatur bezahlen Sie direkt, und für Dach oder Heizung legen Sie selbst Geld zurück. Diese Reserve gehört in Ihre Haushaltsrechnung, bevor Sie mit der Bank sprechen. Wie viel Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, zeigt Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?; die Bausteine der Finanzierung erklärt Baufinanzierung in Berlin.

Berlin oder Umland

Viele Hauskäufer vergleichen Berlin mit dem Brandenburger Umland. Dort zahlen Sie 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer statt 6,0, dafür sind die Bodenrichtwerte in vielen Orten niedriger. Bebauungsplan, Erschließung und die Fahrzeit nach Berlin werden dort wichtiger. Den Vergleich mit Rechenbeispiel finden Sie im Ratgeber Haus kaufen im Berliner Umland, dazu Immobilie kaufen in Potsdam, Immobilie kaufen in Oranienburg und, wenn Sie selbst bauen wollen, Grundstück kaufen in Berlin und Brandenburg.

Wie viel Haus Ihr Einkommen trägt, rechnet das Werkzeug weiter oben. Alle Häuser aus unserem Bestand finden Sie in der Angebotsliste mit dem Filter Haus.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Pressemitteilung vom 31. Juli 2026 zum Immobilienmarktbericht 2025/2026: Ein- und Zweifamilienhäuser rund 3.830 Euro je m² wertrelevanter Geschossfläche, Grunewald durchschnittlich 9.650 Euro je m² Wohnfläche, Bodenrichtwerte individueller Wohnungsbau minus 5 Prozent
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vorläufiger Bericht zum Berliner Immobilienmarkt 2025: Neubau-Einfamilienhäuser, Spitzenbodenrichtwert 2.700 Euro, Gründe für die Absenkung
• BORIS Berlin, Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026
• Verbraucherzentrale: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?, Stand 21. August 2026
• § 1 und § 27 Erbbaurechtsgesetz, Inhalt des Erbbaurechts und Entschädigung bei Erlöschen
• § 3 MaBV, Ratenzahlung beim Bauträgerkauf; § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche am Bauwerk
• § 656c und § 656d BGB, Halbteilung der Maklerkosten bei Wohnung und Einfamilienhaus
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent; Finanzamt Brandenburg, 6,5 Prozent
• Deutsche Bundesbank, Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite, August 2026, mehr als 10 Jahre Zinsbindung 4,04 Prozent