Provisionsfreie Immobilien in Berlin kaufen

Was provisionsfrei genau bedeutet

In Anzeigen steht „provisionsfrei“ oder „für Käufer provisionsfrei“. Gemeint ist in beiden Fällen: Sie als Käufer zahlen keine Maklerprovision. Einen Makler kann es trotzdem geben. Er arbeitet dann allein im Auftrag des Verkäufers, und der Verkäufer bezahlt ihn ganz.

Der zweite häufige Fall ist der Bauträger. Er verkauft neu gebaute Wohnungen direkt oder trägt die Kosten seines Vertriebs selbst. Am Weg zum Notar ändert das für Sie nichts, es fehlt nur die Rechnung über 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Die Halbteilung: Regel seit Dezember 2020

Lange war es in Berlin üblich, dass Käufer die gesamte Provision zahlten. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Die Regeln zur Teilung der Provision greifen, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft wird, also an Sie als Privatperson (§ 656b BGB).

Der Maklervertrag braucht seitdem Textform; eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht (§ 656a BGB). Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er von Käufer und Verkäufer nur gleich viel verlangen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, kann der Verkäufer höchstens die Hälfte der Kosten an Sie weitergeben, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er belegt, dass er seinen eigenen Anteil bezahlt hat (§ 656d BGB).

Mehr als die Hälfte darf Ihnen bei Wohnung und Einfamilienhaus also niemand auferlegen. Weniger ist erlaubt. Null auch, und genau das ist ein provisionsfreies Angebot. In Berlin liegt die gesamte Provision meist bei 7,14 Prozent mit Umsatzsteuer, die Käuferhälfte damit bei 3,57 Prozent. Diese Höhe steht in keinem Gesetz, sie hat sich am Markt eingespielt. Ausführlich erklärt das der Ratgeber Halbteilungsprinzip bei der Maklerprovision.

Was Sie sparen: die Rechnung

Ein Beispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis, einmal mit Käuferprovision und einmal provisionsfrei:

Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte zwischen 1,5 und 2,0 Prozent, hier gerechnet mit 2,0 Prozent.

Ihre eigene Zahl rechnen Sie so: Kaufpreis mal 0,0357. Bei 300.000 Euro sind das 10.710 Euro, bei 500.000 Euro 17.850 Euro.

Spürbar wird die Ersparnis beim Eigenkapital. Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Nebenkosten aus eigenem Geld bezahlen. Kaufen Sie provisionsfrei, brauchen Sie im Beispiel gut 14.000 Euro weniger Erspartes, oder der Betrag bleibt als Reserve für Umzug, Küche und die erste Reparatur. Finanzieren Sie einen Teil der Nebenkosten mit, sinkt stattdessen die Rate: 14.280 Euro weniger Darlehen sind bei 3,81 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 69 Euro im Monat (14.280 € × 5,81 % ÷ 12). Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, steht im Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf; was die Bank vor der Zusage sehen will, unter Baufinanzierung bekommen.

Warum provisionsfrei oft Neubau heißt

Wer in Berlin gezielt provisionsfrei sucht, findet vor allem Neubauprojekte. Ein Bauträger verkauft viele Wohnungen eines Hauses zu einheitlichen Bedingungen. Die Kosten für den Vertrieb rechnet er in seine Kalkulation ein, gleich ob er einen Makler beauftragt oder eigene Verkäufer beschäftigt.

Kostenlos ist der Vertrieb deshalb nicht. Er steckt im Preis, so wie Grundstück, Baukosten und Gewinn. Vergleichen Sie also den Preis je Quadratmeter mit ähnlichen Projekten in der Nähe und nicht nur die Nebenkosten. Zur Einordnung: Für Erstverkäufe von Wohnungen in neu gebauten Mehrfamilienhäusern ermittelte der Gutachterausschuss für 2024 im Mittel 7.878 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, für umgewandelte Altbauwohnungen bis Baujahr 1919 waren es 5.929 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband).

Ein Detail wird oft übersehen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis (§§ 8 und 9 Grunderwerbsteuergesetz). Steckt die Provision im Preis, zahlen Sie auf sie Steuer; eine Provision, die Sie aufgrund eines eigenen Maklervertrags getrennt zahlen, gehört in der Regel nicht zur Bemessungsgrundlage. Sind in einem Neubaupreis 14.280 Euro Vertriebskosten enthalten, kosten diese Sie zusätzlich 857 Euro Grunderwerbsteuer (14.280 € × 6,0 %). Gegen ein provisionsfreies Angebot spricht das nicht. Es ist nur ein weiterer Grund, den Quadratmeterpreis genau zu vergleichen.

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie außerdem nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die erste Rate ist frühestens nach Beginn der Erdarbeiten fällig (§ 3 Abs. 2 MaBV). Was im Bauträgervertrag stehen sollte, erklärt der Ratgeber Neubau kaufen in Berlin.

Provisionsfrei im Bestand

Auch gebrauchte Wohnungen und Häuser werden provisionsfrei angeboten. Entweder verkauft der Eigentümer ohne Makler, oder er hat einen Makler beauftragt und übernimmt dessen Provision vollständig. Manche Verkäufer tun das, um mehr Interessenten zu erreichen, denn wer knapp kalkuliert, sortiert nach Gesamtkosten. Andere rechnen die Provision in ihren Preis ein. Erlaubt ist beides.

Am Ende zählt, was im Kaufvertrag steht. Steht im Exposé „provisionsfrei“ und im Vertragsentwurf des Notars trotzdem eine Maklerklausel zu Ihren Lasten, gilt, was Sie unterschreiben. Lesen Sie den Entwurf vor dem Termin deshalb gezielt auf diese Stelle und fragen Sie nach, wenn sie Ihnen nicht klar ist.

Kaufen Sie von privat ohne Makler, sparen Sie die Provision und übernehmen dafür seine Arbeit: Unterlagen anfordern, Grundbuch lesen, Besichtigungen abstimmen und den Notar mit allen Angaben versorgen. Wer das zum ersten Mal macht, findet die Schritte im Ratgeber Erste Immobilie kaufen.

Wann Sie doch Provision zahlen

Eine Provision schulden Sie nur, wenn Sie selbst einen Maklervertrag geschlossen haben oder im Kaufvertrag wirksam einen Anteil übernehmen. Fällig wird sie erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande kommt (§ 652 BGB). Platzt der Kauf, zahlen Sie nichts.

Die Halbteilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privatem Käufer. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Baugrundstück oder einer Gewerbeeinheit ist die Provision frei verhandelbar, ebenso wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen. Dort kann auch die volle Provision beim Käufer liegen. Lesen Sie den Provisionshinweis im Exposé deshalb vor dem ersten Besichtigungstermin.

Die Halbteilung wirkt auch in die andere Richtung. Beauftragen Sie selbst einen Makler mit der Suche, zahlen Sie ihn, und den Verkäufer dürfen Sie höchstens zur Hälfte beteiligen (§ 656d BGB). Ein Suchprofil bei uns kostet Sie nichts; welche Provision bei einem Angebot anfällt, steht im jeweiligen Exposé.

Worauf Sie bei provisionsfreien Angeboten achten

Provisionsfrei ist ein Kostenpunkt, kein Qualitätsmerkmal. Prüfen Sie ein solches Angebot so gründlich wie jedes andere.

• Preis je Quadratmeter. Legen Sie ihn neben Angebote mit Käuferprovision in derselben Lage. Erst dieser Vergleich zeigt, ob Sie wirklich sparen.
• Reservierungsgebühr. Eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr in vorformulierten Bedingungen eines Maklers ist unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22). Verlangt jemand vor dem Notartermin Geld von Ihnen, fragen Sie nach der Grundlage.
• Unterlagen. Auch ohne Provision brauchen Sie bei einer Wohnung Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan, beim Neubau die Baubeschreibung und den Ratenplan.
• Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen weiter an, in Berlin rund 8 Prozent des Kaufpreises.

Welche Papiere Sie vor dem Notartermin gelesen haben sollten, listet der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen auf; den Weg bis zur Übergabe beschreibt Kaufablauf von der Reservierung bis zum Schlüssel. Welche Nebenkosten im Einzelnen anfallen, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten Berlin. Aktuelle Angebote ohne Käuferprovision finden Sie in unserer Angebotsliste mit dem Filter provisionsfrei.

Quellen

• § 656a, § 656b, § 656c und § 656d BGB, Textform, Anwendungsbereich und Verteilung der Maklerkosten; Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit 23. Dezember 2020
• § 652 BGB, Entstehen des Maklerlohns
• § 3 Makler- und Bauträgerverordnung, Ratenzahlung beim Bauträgerkauf
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22, Reservierungsgebühr in Makler-AGB unwirksam
• § 8 und § 9 Grunderwerbsteuergesetz, Bemessungsgrundlage und Gegenleistung
• IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband, Tabelle 28: Preisniveau bezugsfreier Eigentumswohnungen 2024 nach Daten des Gutachterausschusses
• Deutsche Bundesbank, Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite, August 2026, 5 bis 10 Jahre Zinsbindung 3,81 Prozent
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent